La seconda casa può essere una necessità, un investimento o un piccolo lusso. A prescindere dal suo utilizzo ciò che cambia sono le tasse di acquisto e mantenimento nel tempo. Vediamo insieme come districarsi in un mondo che, conosciuto più da vicino, risulta molto meno complicato.
Tasse acquisto seconda casa
Il momento dell’acquisto dell’immobile è il più delicato. Investimenti importanti, aspettative, sogni da realizzare. Oltre al prezzo della compravendita ci sono una serie di imposte che cambiano a seconda delle caratteristiche del venditore.
Per l’acquisto dell’abitazione principale, il Fisco agevola con dei benefici che non sono previsti nel caso di acquisto della seconda casa. Quando non si ha a disposizione una somma di denaro sufficiente per la compravendita si ricorre al mutuo. Per la prima casa molte banche offrono agevolazioni, ma per la seconda abitazione, i tassi potrebbero essere leggermente più alti. Tra le spese sono quindi da considerare le rate del mutuo e tutto ciò che riguarda l’accensione (polizze, perizia bancaria, interessi di pre-ammortamento tecnico).
Si passa poi al rogito e alla seconda fase di spesa con il notaio (parcella del professionista più le imposte collegate alla compravendita).
Bisogna distinguere se l’acquisto avviene da privati e da imprese esenti da IVA o da o da imprese soggette a IVA.
Nei primi due casi l’imposta di registro corrisponde al 9% del valore catastale dell’immobile (ma comunque non inferiore a 1000€), 50 € per le tasse ipotecarie e stessa cifra per le tasse catastali.
Nel caso di acquisto da un’impresa soggetta a IVA, invece, l’imposta di registro è fissa di 200 €, le tasse ipotecarie e catastali salgono a 200 € ciascuna e si aggiunge l’IVA AL 10% (che diventa al 22% per immobili di lusso o di pregio).
In sintesi, ecco una tabella che riassume le tasse per l’acquisto della seconda casa:
| Tipo di venditore | Imposta di registro | Tasse ipotecarie | Tasse catastali | IVA |
| Privati o imprese esenti da IVA | 9% del valore catastale (min. 1000€) | 50 € | 50 € | N/A |
| Imprese soggette a IVA | 200 € | 200 € | 200 € | 10% (22% per immobili di lusso o di pregio) |
Quando vengono versate le imposte? In entrambi i casi, sia che l’acquisto avvenga da un’impresa o da un privato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Seconda casa: tasse post-acquisto
Dopo aver analizzato la prima fase tra compravendita e mutuo, restano una serie di spese relative al momento successivo all’acquisto, per il mantenimento della casa. Vediamole nel dettaglio.
- L’IMU (Imposta comunale sugli immobili) si calcola proporzionalmente alla quota e ai mesi effettivi di possesso dell’immobile da parte del proprietario. Questo significa che il titolare dell’immobile dovrà conteggiare ogni anno i mesi e, a volte, anche i giorni di possesso effettivo dell’immobile e su questi verrà individuata la base imponibile. A questa base saranno poi applicati i vari moltiplicatori previsti dalla legge, che determineranno la somma effettiva dell’Imposta Municipale da versare al Fisco. In caso di locazione o comodato d’uso gratuito è il proprietario che deve versare l’imposta
- TARI (Tassa sui rifiuti). È calcolata in base alla superficie dell’immobile e al numero di occupanti, oltre che ai costi del servizio di gestione dei rifiuti del comune di residenza.
- IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche). Se la seconda casa non è locata (quindi non data in affitto a terzi) e si trova nello stesso comune dell’abitazione principale è previsto anche il pagamento di un’imposta Irpef pari al 50% della rendita catastale, rivalutata del 5% e aumentata di un terzo. Se, invece, la seconda casa non locata si trova in un comune diverso l’IRPEF non va pagata.
Agevolazioni per la seconda casa
Fuori dalle agevolazioni della prima casa, esistono comunque delle situazioni fiscali vantaggiose per la seconda abitazione.
Se l’immobile è concesso in comodato d’uso gratuito ai parenti entro il primo grado (es. la madre che dona la casa alla figlia) avviene una riduzione del 50% sulla base imponibile su cui calcolare l’IMU. In questo caso il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato e il comodante deve possedere un solo immobile in Italia, avere la residenza anagrafica e dimorare nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato.
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