III Trimestre 2017: mercato residenziale resta positivo

    Il mercato immobiliare continua a prendere quota in Italia e in Europa. Lo conferma l’ultima Nota sul mercato immobiliare residenziale dell’Agenzia delle Entrate riferita al III trimestre 2017. È un mercato immobiliare che prosegue la sua fase di crescita, seppur con valori diversi nei vari paesi dell’Eurozona. Vediamo l’istantanea sul mercato a livello europeo e le informazioni più interessanti che riguardano direttamente l’Italia.

    Mercato residenziale: ripresa in tutta Europa

    Il quadro macroeconomico generale fotografato dall’OMI ci mostra una zona euro in cui la disoccupazione scende all’8,9%, il livello più basso dal 2009, inferiore di un punto percentuale rispetto al 2016. Quanto ai prezzi raggiunti dalle abitazioni nei vari paesi europei, i dati EUROSTAT mostrano un lieve aumento annuo, sotto all’1%. Italia, Ungheria, Estonia, Belgio e Norvegia sono i paesi con i prezzi delle abitazioni in ribasso. Dall’altra parte, invece, abbiamo Germania, Francia e Spagna che segnano ancora aumenti di prezzo, seppure con tassi di crescita modesti, attorno all’1%.

    Mercato italiano positivo: contrazione delle vendite post crisi quasi riassorbita

    Il tasso tendenziale di vendita degli immobili residenziali nel III trimestre resta positivo (+1,5%), anche se ridimensionato vistosamente rispetto ai due trimestri precedenti (+3,8% nel II e +8,6% nel I). Nonostante questo calo, la serie storica mostra un mercato delle abitazioni in recupero costante dal 2014 a oggi. Cosa ancora più importante, i volumi di scambio sembrano aver riassorbito la pesante contrazione indotta dalla crisi.

    A sostegno di questo quadro abbiamo i dati di agenzie e agenti immobiliari raccolti dal Sondaggio Congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, che raccolgono i pareri positivi degli operatori rivolti al mercato residenziale presente e ancor più verso il prossimo futuro all’orizzonte.

    Vendite residenziali: le curiosità territoriali dal Nord al Sud

    Dati interessanti emergono dall’analisi delle compravendite a livello territoriale. I rialzi di compravendite interessano tanto i capoluoghi (+1,2%) quanto i non capoluoghi (+1,7%). È il Sud a mostrare la maggior crescita nell’ultimo trimestre (+4,4%), con i comuni minori che vedono un aumento del 5,1% e i capoluoghi del 2,4%.

    Cresce anche il Nord Ovest (+1,4%), con il rialzo dei capoluoghi che si ferma a +1,0% e con i comuni minori che crescono di +1,6%. Il tasso di crescita più modesto si registra nel Centro Italia (+0,6%) ed è imputabile all’andamento negativo dei capoluoghi (-0,4%), che dopo ben nove trimestri di fila vedono ridursi l’ascesa degli scambi di abitazioni.

    Battuta d’arresto anche per i comuni del Nord Est. Le circa 23.500 transazioni residenziali non superano i valori raggiunti nell’omologo trimestre del 2016. La contrazione, in questo caso, è dovuta ai comuni non capoluogo (-1,3%), mentre i capoluoghi hanno mantenuto una sostanziale stabilità.

    Migliorano i dati sulla superficie scambiata

    Positivi anche i dati sulla superficie scambiata, che mostrano tassi tendenziali positivi in tutte le aree. Le oltre 122 mila abitazioni compravendute nel III trimestre 2017, hanno riguardato infatti 13,1 milioni di metri quadri, con una crescita del 2,1% rispetto allo stesso periodo del 2016. Questo risultato positivo è sostenuto dal rialzo della superficie media delle abitazioni compravendute, pari a circa 107 mq, con aumento di 0,6 mq.

    Tipologie di case più vendute per dimensione

    Che dimensioni hanno le case acquistate dagli italiani? Secondo l’OMI oltre il 30% delle case acquistate nel III trimestre 2017 aveva una superficie tra i 50 e gli 85 mq, seguite dal 27,5% delle case con superficie tra gli 85 e i 115 mq. Le case più grandi vendute, tra i 115 e i 145 mq, hanno costituito il 16% del totale e quelle oltre i 145 mq il 17%. Quanto alle case di piccola taglia, fino a 50 mq, la quota di acquisti è stata pari al 9%.

    Quanto alle concentrazioni per area geografica ci sono alcune particolarità. Nel Nord Est le case più grandi hanno inciso per oltre il 40% sul totale degli acquisti, mentre quelle tra i 50 e gli 85 mq risultano avere un peso particolare nel Nord Ovest e al Centro con una quota oltre il 60%.

    Rispetto allo stesso trimestre del 2016, notiamo una crescita nelle vendite di abitazioni con superficie di oltre 145 mq (+3,6%). Calano, invece, le vendite di case con superficie media compresa tra i 115 e i 145 mq (-0,6%).

    Cosa accade nelle grandi città

    Anche il mercato residenziale delle grandi città risulta in positivo, pure se in decelerazione rispetto ai precedenti trimestri. Nel III trimestre 2017 sono stati realizzati 21.472 scambi di abitazioni, con un aumento del 2,1%. Un tasso positivo, ma ridimensionato rispetto al +4,4% del II trimestre e al +10,8% del I trimestre dell’anno.

    Si distingue Palermo, che segna una crescita dell’11,5% a migliorare il già cospicuo +8,3% dello scorso trimestre. Segue la città di Napoli, che vede un aumento degli acquisti delle abitazioni pari al +7,2%. Bene anche Milano, che prosegue la sua corsa al rialzo con un +6,7% rispetto al trimestre precedente.

    Rallenta Roma, che con le sue poco più di 6.900 abitazioni vendute mantiene valori analoghi rispetto a quelli registrati nello stesso trimestre del 2016. Perdono terreno anche Bologna, dove si evidenzia un calo del -8,5% e Genova, che dopo nove trimestri consecutivi di rialzo, affronta una riduzione di vendite del –7,4%.

    I volumi di superficie venduti nelle grandi città

    È pari a quasi 2 milioni di mq la superficie complessiva delle case vendute nelle grandi città italiane, con un aumento di circa 0,8% rispetto allo stesso trimestre del 2016. Le città di Torino e Roma slittano in area negativa, quanto a superficie complessiva venduta, pur con una riduzione inferiore al -1%. La superficie media delle unità compravendute si conferma più bassa a Milano e Torino, dov’è inferiore ai 90 mq, mentre il valore massimo spetta a Palermo, con oltre 108 mq.

    Il taglio dimensionale nelle grandi città

    Qual è la dimensione media delle case più vendute nelle grandi città italiane? Nel III trimestre 2017 circa i due terzi delle compravendite nelle grandi città italiane hanno riguardato le case con superficie tra i 50 e i 115 mq. Pensate che a Milano le abitazioni fino a 50 mq nel III trimestre hanno superato il 18% del totale. A Palermo prevalgono invece i tagli più grandi: quasi il 40% delle transazioni effettuate ha interessato abitazioni oltre i 115 mq.

    5 febbraio 2018

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