Le compravendite delle case di lusso e degli immobili di pregio salgono nei mercati di Milano e Roma. Questi i risultati emersi dall’ultimo “Rapporto sul Mercato degli Immobili di pregio a Milano e Roma” riferito al 2016 e redatto dalla collaborazione tra Nomisma e Santandrea Luxury Houses. Il rapporto esamina i due mercati di riferimento per il settore delle case di lusso nel Nord e Centro Italia.
Il mercato immobiliare di lusso nella città di Milano
Le zone più richieste per la compravendita nel mercato immobiliare di pregio milanese sono Brera, Castello e Indipendenza, dove le metrature si attestano tra i 180 e i 200 metri quadri.
Il Quadrilatero di Milano, dove i prezzi sono più alti
La città di Milano conferma la zona del Quadrilatero in cima ai prezzi di mercato: si va da un intervallo tra gli 11.000 e i 13.000 €/mq per immobili nuovi o ristrutturati, a uno tra i 9.000 e gli 11.000 €/mq per gli immobili usati o da ristrutturare. Il Quadrilatero si stacca nettamente come valori dalle altre zone, a partire da Palestro-Duse e Brera.
I prezzi più bassi dei quartieri di lusso a Milano
I valori più contenuti per il settore degli immobili di lusso a Milano si registrano nella zona Magenta, Pagano e Castello con prezzi tra i 7.000 e 8.500 €/mq per il nuovo o ristrutturato e 5.500 e 6.500 €/mq per l’usato o da ristrutturare.
Prezzi in flessione nel 2016 a Milano
Nel corso del secondo semestre 2016 Milano ha visto una flessione del -1% sui prezzi di vendita degli immobili di pregio, con un calo più accentuato nelle zone di Magenta-Pagano-Castello (-2%). Stabili invece i valori nel centro storico della città meneghina, che non subiscono variazioni.
Tempo di vendita e divario prezzo richiesto/effettivo
Il tempo medio di vendita è pari a 5,5 mesi con il dato minimo registrato nella zona Brera, Centro Storico e Palestro-Duse (5 mesi) e il massimo non superiore agli 8 mesi.
Il divario tra prezzo medio richiesto e prezzo effettivo si attesta invece su valori compresi tra l’11% e il 15% con una media cittadina pari al 12%.
I comfort più richiesti e i fattori critici
Una abitazione di lusso, per essere ambita, deve possedere certi requisiti essenziali. Le dotazioni più richieste dagli acquirenti sono:
- terrazza con vista ai piani alti
- servizio di portineria
- triplo salone.
Figurano, invece, come possibili deterrenti all’acquisto:
- il piano basso
- l’assenza di balconi
- la vicinanza a fonti di rumore
- la presenza di un bagno cieco, qualora fosse unico.
Tutti questi elementi compromettono la commerciabilità dell’abitazione, in quanto vengono percepiti come ostacoli al godimento completo dell’immobile.
Il mercato immobiliare di lusso nella città di Roma
La domanda nella città di Roma è orientata soprattutto nelle zone di Centro Storico e Pinciano-Veneto, dove le metrature degli immobili rientrano in un intervallo che va dai 120 ai 180 metri quadri.
Nel Centro Storico i prezzi più alti
Tra le consolidate zone immobiliari di pregio il Centro Storico è la zona che presenta i prezzi più elevati con valori tra i 9.000 e i 12.00 €/mq per il nuovo o ristrutturato e tra i 7.000 e i 10.000 €/mq per le abitazioni usate o da ristrutturare.
I quartieri di lusso con i prezzi più bassi a Roma
Le zone immobiliari di pregio con i prezzi più bassi a Roma si incontrano nella zona Flaminio con 5.300 €/mq per il nuovo o ristrutturato e in zone quali i Parioli e Salario-Trieste con 4.500 €/mq per le abitazioni usate o da ristrutturare.
Prezzi in flessione nel 2016 a Roma
La variazione dei prezzi a Roma è stata più marcata nel 2016 rispetto a Milano. La flessione ha toccato infatti un più consistente -2,4%. La zona Parioli, in particolare, ha segnato un -5% su base semestrale, seguita dal -3% di Prati, Salario-Trieste, Trastevere e Flaminio.
Tempo di vendita e divario prezzo richiesto/effettivo
I tempi medi di vendita a Roma per le case di pregio variano da un minimo di 4 mesi nella zona Aventino a un massimo di 10 mesi nella zona Parioli. Il divario tra prezzo richiesto ed effettivo, invece, è generalmente non superiore al 15%, valore che è condiviso dalla maggior parte delle zone della Capitale.
I comfort più richiesti e i fattori critici
Caratteristiche irrinunciabili degli immobili di pregio a Roma sono:
- vista panoramica
- terrazza al piano alto
- presenza di un box singolo o multiplo.
Gli acquirenti romani cercano queste peculiarità negli immobili di pregio, che considerano essenziali. L’assenza del box auto, in particolare, può escludere totalmente l’interesse nei confronti dell’abitazione.
Le previsioni del mercato immobiliare di lusso nel 2017
Lo studio congiunto di Nomisma e Santandrea Luxury Houses prevede un primo semestre del 2017 all’insegna della crescita della domanda e del numero di compravendite. Stabili invece, secondo il rapporto, i prezzi nella finestra temporale che va da gennaio a giugno.
Dal rapporto emerge che il mercato immobiliare di pregio è un mercato con logiche particolari. Il lusso è inteso come la somma di caratteristiche contestualizzate: la zona centrale di pregio, ma anche il palazzo in cui è situato l’appartamento, il piano alto, l’esposizione, la sicurezza e la presenza di servizi di portineria e vigilanza, la presenza di terrazza e box auto. Sono tutte caratteristiche cercate da un acquirente sempre più esigente, visto l’importante investimento che deriva dall’acquisto di una casa di lusso.
