Speciale: le previsioni per il 2016

    OfNews, il portale di informazione di Of-Osservatorio finanziario, ha intervistato i due big italiani nel settore degli uffici studi e delle ricerche indipendenti: Mario Breglia, fondatore e presidente di Scenari Immobiliari e Luca Dondi, Consigliere Delegato di Nomisma.

    Secondo Scenari Immobiliari, in mattone è in ripresa in tutta Europa e le proiezioni positive lasciano ben sperare anche per il 2016. E’ presto però per cantare vittoria: la timida inversione di tendenza di oggi non ha niente a che vedere con il boom di 10 anni fa. Perché anche se le compravendite sono in aumento, non si tornerà più ai livelli pre-crisi. Il mercato è cambiato, ha ricominciato dai suoi fondamentali, con meno finanza e più uso diretto. Sulla ripresa non incidono le scelte del Governo in materia fiscale, nonostante sia al vaglio al momento l’ipotesi di ridurre o perfino abolire le tasse sulla prima casa.

    Secondo il presidente dell’istituto di ricerca Mario Breglia infatti, chi deve comprare un immobile per abitarci lo farà comunque, qualunque sia la tassazione: “L’anno dopo l’abolizione dell’ICI da parte del governo Berlusconi il mercato ha fatto comunque segnare una diminuzione del 10%. L’anno dopo l’introduzione dell’IMU da parte del governo Monti, invece, la riduzione è stata dell’11%. Anche nel resto d’Europa ci sono tasse sugli immobili. E in alcuni casi sono più alte che da noi. Ad essere penalizzato è per lo più il mercato delle seconde case, semmai”.

    Il carico fiscale scoraggia invece chi vuole investire nel mattone, come gli stranieri, che, nonostante tutto, continuano a puntare su uffici e alberghi. Meglio piuttosto mettere a reddito i beni già di proprietà: con i titoli di Stato che rendono l’1% infatti, una casa che rende il 3% o un ufficio che rende il 6% sono sicuramente più interessanti.

    Per i prezzi il discorso si fa più complesso. Il loro andamento reagisce mediamente con un ritardo di due anni rispetto a quello delle vendite. E’ stato vero nella fase calante del mercato, quando, nonostante gli scambi diminuissero, i prezzi invece rimanevano stabili creando l’illusione che la contrazione non fosse così drammatica. E secondo Breglia anche in questo momento le valutazioni degli immobili restano legate all’inflazione: i prezzi non possono andare in controtendenza a un’inflazione zero o addirittura negativa.

    Il mercato è cambiato anche secondo l’analisi di Nomisma. La ripartenza sarà lenta e graduale, servirà soprattutto una trasformazione radicale che interessi anche il comparto edilizio in generale, con meno costruzioni e più ristrutturazioni. Il consigliere delegato Luca Dondi analizza per OfNews i dati del primo semestre di quest’anno. Esiste in effetti un progressivo miglioramento, almeno in termini di transazioni portate a termine. La crescita però non è brillante e confrontando i dati con quelli del 2014 appare evidente che a livello generale la situazione sia variata non in misura sostanziale. A fine anno l’incremento del numero delle transazioni portate a termine si attesterà nell’ordine delle 30.000 compravendite. Si passerà così dalle 417.000 del 2014 a un numero che dovrebbe aggirarsi intorno alle 445.000.

    Certamente non si tratta di un boom, anche se in effetti non è di exploit eccellenti che ha bisogno il comparto. Meglio piuttosto un irrobustimento che ponga le basi per uno sviluppo più solido. Se è vero, come dice Dondi, che siamo definitivamente usciti dalla fase recessiva, il 2015 è un anno di transizione, di inversione definitiva del ciclo. Qualora il consolidamento continuasse nel 2016, allora si potrà aspettare il 2017 con fiducia.

    I prezzi invece si muovono in maniera più lenta, nel 2016 potremo sperare in una lieve stabilizzazione legata comunque all’evoluzione del quadro macroeconomico. La ripartenza dei prezzi non sarà repentina, anche se anche i segnali di miglioramento dovessero consolidarsi più rapidamente del previsto. Ci vorrà tempo e non dobbiamo aspettarci nessuna corsa all’acquisto. Considerato l’eccesso di offerta che non riesce ad essere assorbito, è difficile dire anche quando si ritornerà a guadagnare dalla vendita di un immobile. Il prossimo anno gli affari migliori li concluderanno coloro che hanno capitali da investire per acquistare casa, piuttosto che coloro che devono vendere.

    Ma la più importante rivoluzione secondo Dondi colpirà l’edilizia: “C’è ancora una sacca notevole di invenduto da dismettere e per molti anni non si parlerà di nuove costruzioni. La priorità per i prossimi anni dovrà quindi necessariamente essere la riqualificazione dell’esistente. Anche se il mercato adesso sembra restituire segnali di ripresa, non siamo comunque alla vigilia di una fase caratterizzata dal ritorno dell’edilizia e di nuove costruzioni.” La risposta è ristrutturare, sia i beni privati approfittando degli incentivi, sia gli immobili del pubblico in una logica di rigenerazione urbana.

     

    13 ottobre 2015

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