Il mercato immobiliare turistico nel 2016: il punto di Nomisma

22.09.2016

Continuano i segnali postivi per il mercato immobiliare italiano, a conferma dei dati emersi dai rapporti presentati negli ultimi mesi. Nonostante la ripresa sia ancora caratterizzata da una certa fragilità, questa inizia a toccareanche il mercato immobiliare turistico, uno dei settori che più ha patito la crisi economica dell’ultimo settennio.

Grazie ai dati forniti dall’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico di FIMAA-Confcommercio in collaborazione con la Società di Studi Economici NOMISMA, abbiamo accesso ad uno spaccato che ispira una certa fiducia e segna un momento di discontinuità rispetto al recente passato.

Immobili per vacanze, il mercato si risveglia

Partendo dall’analisi dell’attività transattiva delle località analizzate in questo Osservatorio, notiamo una conferma della tendenza positiva iniziata nel 2014. Dopo il tracollo del 2012 (-26,6%) a causadella crisi nel mercato immobiliare nazionale, e la flessione del 9,0% registrata nel 2013, durante il 2014 la tendenza si è invertita, con un leggero +3,0%, che nel 2015 è diventato un più deciso +7,6%, in linea col +6,5%  registrato a livello nazionale.

Nel 2015-2016, quindi, il rafforzamento del mercato immobiliare nazionale ha coinvolto anche le località turistiche, seppure in un quadro di perdurante fragilità, che impone ancora una grande attenzione verso i fattori economici di instabilità che potrebbero contagiare il mercato.

I dati confermano la teoria che vede il mercato delle località turistiche muoversi con un ritardo temporale rispetto alle variazioni registrate nelle maggiori aree urbane del Paese. Per questo motivo, solo dal prossimo anno è lecito attendersi il reale superamento della crisi, che coinciderà con l’intensificazione delle compravendite da un lato e, in un secondo momento, con l’inversione di tendenza dei prezzi dall’altro.

Compravendite immobiliari: più vendite e più rapide

Le analisi contenute nell’Osservatorio di Nomisma ci forniscono preziose informazioni che partono dalle tendenze del mercato immobiliare generale. Nonostante l’accortezza delle famiglie italiane, infatti, le compravendite di abitazioni si confermano, per il secondo anno, in territorio positivo, con un +3,6% nel 2014 e un +6,5% nel 2015. La tempistica di vendita resta un fattore che influenza l’andamento del mercato, e la sua ampiezza segnala la facilità di incontro tra domanda e offerta.

Nell’ultimo semestre, i tempi per la conclusione delle trattative per l’acquisto di abitazioni hanno visto una generale riduzione su base annuale, con una media per le abitazioni nuove di 7,8 mesi e di 7,5 per le abitazioni usate. Mentre, per quanto riguarda l’oscillazione dei valori di mercato, se i canoni di locazione sono ormai prossimi ad un riallineamento con i valori pre-crisi, i prezzi di vendita mantengono ancora un’intonazione leggermente negativa.

Il mercato delle abitazioni per vacanza

A consuntivo del 2015 e nel primo trimestre del 2016, risultava positivo il tasso di crescita dell’attività transattiva sia dal versante nazionale (+6,5%) che turistico (+7,6%). La spinta espansiva ha riguardato tutti i mercati, sia marittimi (+6,8%), che montani (+9,0%) e lacuali (+16,1%). Il segmento turistico delle case per vacanza è stato investito da una riduzione dei prezzi in linea con quella media registrata dal settore immobiliare a livello nazionale. Il dato medio, sintesi dei mercati top, centrali e periferici delle singole località turistiche monitorate, segna un -2,3% annuo (contro il -5,0% di un anno fa), con un campo di oscillazione compreso tra -0,3% e -4,7%. Le regioni con una più sensibile varazione media dei prezzi al ribasso sono Abruzzo e Basilicata (-5,0%), mentre chiudono la classifica Friuli Venezia Giulia (-1,5%) e Campania (-1,0%).

Il prezzo medio di un’abitazione turistica in Italia è di €2285 al mq commerciale. Le località che rappresentano gli estremi del range dei prezzi delle abitazioni nelle località turistiche sono Santa Margherita Ligure (GE), con quotazioni sul mercato top che arrivano anche a 14.000 €/mq, assieme a Forte dei Marmi (LU) con i suoi  13.500 €/mq e Capri (NA) con 13.200 €/mq. Completano il podio le più rinomate località montane italiane: Madonna di Campiglio (TN) con 12.600 €/mq, Courmayeur (AO) 11.300 €/mq, e Cortina d’Ampezzo (BL) 11.000 €/mq. Nella classifica delle 15 località per prezzi massimi di compravendita di appartamenti top e nuovi, troviamo inoltre località come Porto Cervo (OT), Sirmione (BS), Sestri Levante (GE) e Sorrento (NA). Sono invece Serra San Bruno (VV) e Porto Rosa (ME), a vedere i valori minimi delle abitazioni periferiche usate aggirandosi attorno ai 400 €/mq.

Fattori di rischio e abitudini degli italiani

Secondo l’Osservatorio, le famiglie italiane mantengono un atteggiamento di grande prudenza, quando si parla di acquisto di casa. La percepita transitorietà dei fattori positivi che hanno accresciuto il reddito disponibile negli ultimi tempi le spingerebbe a privilegiare un approccio “presentista”, teso al più alla rinegoziazione al ribasso dei tassi di interesse del proprio mutuo, o all’esecuzione di interventi di manutenzione o riqualificazione incentivati o non più rinviabili.

Ecco il motivo per il quale, stando al rapporto presentato da Nomisma, si sarebbe ravvisato un lieve deterioramento nelle aspettative di acquisto delle famiglie italiane nel primo semestre del 2016, nonostante un interesse latente definito come vasto e di gran lunga superiore alla dimensione del mercato residenziale. Timori di precarietà reddituale futura, dotazione di capitale iniziale insufficiente e difficoltà ad accedere al credito sono i fattori che continuano a limitare l’espansione di un mercato che sta tornando a crescere.