Nel campo immobiliare l’usufrutto è un istituto giuridico che può portare dei vantaggi sia al potenziale venditore che all’acquirente. Conoscerlo a fondo è il primo passo per sapere come comportarsi per godere di tutti i possibili vantaggi.
L’usufrutto: come funziona
Questo tipo di istituto giuridico è definito come la traslazione dei diritti di godimento di un bene a una persona, fisica o giuridica. Cosa significa però tutto questo?
Significa che il proprietario del bene, l’immobile in questo caso, trasferirà i diritti di abitazione ad un’altra persona perché possa goderne. Viceversa, può anche accadere che decida invece di trasferire la nuda proprietà e mantenere l’usufrutto: in questo caso sarà lui (o un’altra persona designata) a godere dell’abitazione fino alla scadenza. Tale scadenza, se non indicato in maniera diversa, varia nel caso in cui il titolare dell’usufrutto sia una persona fisica o giuridica. Nel primo caso la scadenza avviene solo alla morte del titolare del diritto, nel secondo caso invece la durata massima è di 30 anni.
La nuda proprietà e l’usufrutto
Se si è proprietari di una casa e si decide di vendere la nuda proprietà dell’abitazione, ma di mantenere l’usufrutto, si manterranno anche alcuni diritti e doveri legati ad essa.
Si ha il diritto di godere del possesso dell’immobile e dei suoi frutti, sia usandolo come abitazione propria, sia eventualmente per chiedere un’ipoteca o per darlo in affitto. In quest’ultimo caso, chi abita nell’immobile non vedrà però estinguersi il suo contratto al momento della morte dell’usufruttuario. Il contratto potrà durare per tutta la sua durata stabilita, anche se non oltre i cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto. Si ha inoltre diritto a vedersi riconosciuta un’indennità nel caso si siano apportate migliorie all’immobile.
Chi detiene l’usufrutto ha però anche alcuni doveri da tenere presenti:
– Deve mantenere l’immobile in buono stato, occupandosi di tutte le spese di gestione, amministrazione e manutenzione ordinaria
– Non può modificare la destinazione economica del bene
– Deve occuparsi del pagamento delle imposte che incombono sul reddito dato dal bene
– Non può lasciare in eredità l’usufrutto, che appunto termina alla sua morte.
L’unica eccezione a quest’ultima regola riguarda il caso in cui l’immobile sia dato in usufrutto a una persona sposata e in regime di comunione dei beni con il proprio coniuge. Nell’eventualità del decesso del titolare del diritto, l’usufrutto non si estinguerà, ma passerà invece al coniuge superstite.
Chi detiene la nuda proprietà vede così ridotto il suo diritto sull’immobile, ma si sgrava di tutta la gestione del bene e ha in carico solo le spese di manutenzione straordinaria e le imposte sulla proprietà.
Vendita e acquisto di beni con usufrutto: i vantaggi
Ma allora quali sono i vantaggi per chi vuole vendere o acquistare un immobile su cui grava un usufrutto? Vediamoli in entrambi i casi.
– Per chi vuole vendere la nuda proprietà dell’abitazione in cui vive lui o qualcun altro. Si riesce a ottenere una buona somma di denaro, senza rinunciare al diritto di abitare nella propria casa per tutta la vita.
– Per chi vuole acquistare la nuda proprietà di un immobile. Si riesce a ottenere l’abitazione con un ottimo sconto sul prezzo di mercato. La riduzione del prezzo dell’immobile viene calcolata basandosi in particolare sull’età della persona titolare dell’usufrutto. Ovviamente, maggiore è l’età dell’usufruttuario, minore sarà lo sconto ottenuto, visto che minore sarà anche l’attesa prima di entrare in pieno possesso del bene.
Estinzione prematura dell’usufrutto
Nonostante la durata massima di questo istituto sia 30 anni nel caso di persone giuridiche e tutta la vita nel caso di persone fisiche, ci sono anche alcuni casi in cui l’usufrutto termina prima del tempo:
– Quando la scadenza convenuta è precedente a quanto stabilito dalla legge
– Quando il diritto non viene esercitato per più di 20 anni, per cui cade in prescrizione
– Quando avviene la rinuncia dell’usufruttuario tramite un atto autenticato da un pubblico ufficiale
– Quando avviene il consolidamento in una sola persona del diritto di usufrutto e di proprietà
– Quando avviene il totale perimento della cosa: cioè i casi in cui succede qualcosa che ne impedisce completamente il godimento, come il crollo della casa per un terremoto per esempio
– Quando avviene un abuso da parte dell’usufruttuario del bene, nel caso in cui lo alieni o non lo tenga in buono stato, evitando di fare manutenzione ordinaria e portandolo a una situazione di deperimento grave. In questa eventualità però deve essere il nudo proprietario a rivolgersi al giudice per vedersi accordata la revoca dell’usufrutto. Non è detto comunque che tale revoca sia concessa, in quanto il giudice potrebbe decidere per un altro tipo di sanzione, se i casi di abuso sono lievi.
In definitiva l’istituto giuridico dell’usufrutto può essere vantaggioso sia per una parte che per l’altra, permettendo notevoli sconti a chi cerca l’affare, ma permettendo anche a chi abita una casa di poter disporre di denaro senza dover abbandonare la propria abitazione.
