Quale andamento ha avuto il mercato immobiliare nell’ultimo trimestre del 2016? La Nota Trimestrale dell’OMI (Osservatorio sul Mercato Immobiliare Italiano) ci offre risultati incoraggianti. Le compravendite immobiliari segnano un record: nel 2016 sono stati venduti più di 1 milione di immobili, dato che non si registrava dal 2011. La crescita è alta soprattutto nelle città di Torino, Bologna e Firenze, e sono buoni gli andamenti anche nei settori non residenziali. I prezzi, dopo anni di flessione, tornano leggermente al rialzo.
L’andamento delle compravendite immobiliari: +16,4% rispetto al 2015
Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2016 in positivo, facendo segnare una variazione tendenziale delle compravendite pari a +16,4% rispetto allo stesso periodo del 2015.
L’anno appena trascorso segna anche un vero record: 1.141.012 unità immobiliari vendute, ben 177 mila in più del 2015 (+18,4%). Era dal 2011 che le unità immobiliari vendute non superavano il milione.
Nel IV trimestre del 2016 il settore residenziale guadagna oltre 15 punti percentuali sullo stesso periodo del 2015, in decelerazione rispetto ai tassi di crescita dei trimestri precedenti.
Per i settori non residenziali le compravendite di uffici e istituti di credito segnano nel IV trimestre un +5,9% dopo il balzo del secondo e terzo trimestre, chiudendo l’anno in crescita di oltre 1.000 unità.
Il settore produttivo segna una variazione tendenziale del +25,4%, confermando una forte crescita.
Il settore commerciale segna un più che positivo +16,2%, allineato ai valori della media di fine anno che indica un +16,6%.
Settore residenziale
La Nota dell’OMI ci conferma un settore residenziale in crescita in tutte le aree geografiche, alla fine del IV trimestre. Il Nord continua a conservare il suo ruolo di traino per il resto del Paese (+18,7%), evidenziando circa 7-8 punti percentuali in più rispetto alle altre due macro aree di Centro e Sud.
La forte crescita del settore residenziale, registrata a livello nazionale, si presenta omogenea anche analizzando il mercato dei capoluoghi e dei comuni minori. Ci sono lievi differenze solo nei singoli trimestri e all’interno di specifiche aree geografiche.
I capoluoghi crescono nell’ultimo trimestre 2016 del 13,2% su scala nazionale, con 3 punti percentuali in meno rispetto agli altri comuni.
Nei capoluoghi del Centro la crescita sta al +7,5% nel IV trimestre e risulta ben inferiore rispetto ai valori dei comuni non capoluoghi (+14,1%). Al Nord i risultati sono vicini, pur con una lieve prevalenza dei comuni minori: +19,2% rispetto al +17,5%. Al Sud le differenze del trimestre precedente tra capoluogo e comuni minori si annullano, con un +14,6% che è perfettamente in linea con la media annua.
Le compravendite nelle principali città italiane
Le otto principali città italiane per popolazione confermano il trend in rialzo registrato a livello nazionale.
Rispetto allo stesso trimestre del 2015 i volumi di vendite si confermano in crescita sia nelle aree metropolitane (+12,6%) sia nei comuni delle rispettive province (+18,4%).
Tra le città svetta Torino che migliora ulteriormente il tasso di crescita del III trimestre raggiungendo il +25,2%. Anche Bologna spicca con un rialzo tendenziale poco sotto al 20%. Napoli (+17,4%) fa registrare una forte impennata rispetto al trimestre precedente.
Solo Roma (+8,7%) e Firenze (+6,8%) registrano nel quarto trimestre 2016 un rialzo al di sotto dei dieci punti percentuali.
Compravendite della nuda proprietà
Un breve cenno anche alle vendite immobiliari per la sola nuda proprietà: quando cioè il venditore trasferisce la proprietà dell’immobile a un compratore, ma non il diritto reale di godimento del bene.
Le abitazioni trasferite per la sola nuda proprietà nel 2016 sono 23.955, con un aumento dell’11,5% rispetto al 2015. La crescita di questo segmento particolare di mercato risulta più marcata nei comuni non capoluogo (+12,5%), mentre nei capoluoghi il rialzo è del 9,5%.
I prezzi delle abitazioni
La Nota riassume bene l’andamento dei prezzi a partire dal 2004: fino al 2005 i tassi di variazione hanno dimostrato una crescita di analoga intensità tra numero di compravendite e prezzi di vendita, per cui entrambi i valori crescevano. Dal 2006 i volumi di compravendite hanno subito una brusca flessione in negativo, mentre i prezzi hanno proseguito la loro crescita, per arrivare ad un valore stabile che è perdurato fino al 2011. A partire dal 2012 la forte contrazione delle vendite degli anni precedenti si riflette sui prezzi con un primo segno di consistente ribasso. La tendenza negativa per prezzi e compravendite procede quindi fino al 2014, anno in cui le compravendite iniziano una timida ripresa, che si consoliderà nel corso del 2015 e del 2016.
Al rialzo delle compravendite corrisponde un rallentamento del calo dei prezzi fino all’ultimo semestre del 2016, quando il tasso di variazione dei prezzi delle abitazioni torna ad essere positivo, seppure con un lievissimo 0,2%, dopo ben nove semestri consecutivi di costante calo.
I settori non residenziali
Il settore terziario
Il settore terziario comprende unità immobiliari censite al catasto come uffici ed istituti di credito. Nel 2016 questo settore registra un incremento del volume di compravendite pari al 5,9%, positivo anche se inferiore alle altre due categorie non residenziali, decisamente più vive (commerciale e produttivo).
Se si guarda la distribuzione territoriale delle vendite, si nota che il Nord funge da traino sia in termini assoluti (oltre 200 mila unità compravendute in più) che di percentuale (+14,5%). Il Sud segna un -14,6%, mentre il Centro evidenzia un andamento medio con un tasso del +4,3%.
Il dato annuale ribadisce tale dinamica positiva con tassi tutti in positivo (dal +4,2% del Centro al +16,7 del Nord), con un significativo +12,5% aggregato.
Il settore commerciale
Nel IV trimestre 2016, il settore commerciale registra un incremento delle compravendite pari al +16,2%, in linea con l’andamento annuale (+16,6%).
Non ci sono significative differenze guardando alle macro aree territoriali. Si oscilla dal +12,4% del Centro al il +19,6% del Sud, con la consueta prevalenza, in termini quantitativi, della macro area del Nord con quasi il 50% delle vendite totali.
Il settore produttivo
Capannoni e industrie costituiscono il settore produttivo, che con il suo +22,1% ha registrato la crescita più significativa tra i settori non residenziali su base annua. Gli ultimi tre trimestri per il settore produttivo sono stati particolarmente positivi, con tassi prossimi o superiori al 25%.
Il IV trimestre ha registrato un +25,4% che è stato trainato in modo particolare dalla macro area del Sud (+64,1% pari a 276 mila unità). A seguire troviamo il contributo del Centro (+26,6%) e il Nord (+16,9%) che mantiene comunque la prevalenza in termini di volume complessivo di unità compravendute.
