Il contratto preliminare di compravendita: cos’è e a cosa serve

29.04.2021

Il primo passo per comprare casa è la redazione del contratto preliminare di compravendita, detto anche “compromesso”. Di che cosa si tratta? In sostanza, è un contratto attraverso il quale le parti, il promettente venditore e il promissario acquirente, si impegnano reciprocamente, con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’oggetto. Con la sottoscrizione del preliminare i soggetti si obbligano giuridicamente alla stipulazione del rogito notarile. È quindi un passo fondamentale per poter disciplinare l’effettiva vendita.

Il preliminare deve essere redatto per iscritto e deve indicare gli elementi minimi della compravendita immobiliare:

  • il consenso delle parti
  • i dati relativi al bene oggetto della vendita (l’indirizzo, la descrizione dell’immobile, l’attestazione dei dati catastali e delle planimetrie e l’attestato di prestazione energetica, obbligatorio ai sensi del Decreto-legge del 4 giugno 2013 n. 63)
  • il prezzo pattuito.

Dopo essersi accertati che il venditore risulti il reale proprietario dell’immobile, sarà necessario procedere con una serie di verifiche tecniche. Il venditore ha l’obbligo, tramite un accesso agli atti presso gli Uffici Tecnici Comunali, di verificare la conformità urbanistico catastale, la regolarità edilizia e che gli impianti risultino conformi alle norme di sicurezza e ai vincoli urbanistici e ambientali della località in cui l’immobile è situato.

Il contratto preliminare di compravendita potrà essere personalizzato tramite l’inserimento di clausole accessorie e sottoposto a condizione risolutiva, ad esempio la delibera di mutuo da parte di un istituto di credito. Si dovranno verificare tali condizioni per rendere il contratto efficace.

Dopo aver riportato gli estremi di pagamento della caparra confirmatoria e degli eventuali acconti versati, bisognerà specificare le forme di pagamento. Infine, assegnata una data di scadenza utile per la stipulazione dell’atto notarile, il contratto potrà essere sottoscritto da entrambe le parti.

La parte acquirente ha l’obbligo di versare la caparra confirmatoria pari al 10% del valore di compravendita come garanzia per i contraenti. Se il compratore risulta inadempiente per avvenute condizioni a lui attribuibili, perderà l’assegno depositato. Viceversa, il venditore dovrà restituire il doppio della caparra.

Differente è il caso riguardante gli acquisti di immobili in corso d’opera: oltre la caparra confirmatoria, l’acquirente verserà una serie di acconti in accordo con le parti. Il costruttore invece avrà l’obbligo di consegnare una garanzia fideiussoria rilasciata dalla banca o da un’impresa di assicurazione di pari importo rispetto all’acconto versato.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare rientra nella tipologia delle scritture private prevista dalla legge ma, per garantire la massima tutela alle parti, può essere autenticato dal notaio o registrato all’Agenzia delle Entrate. Se la scrittura privata è autenticata, il notaio richiederà la registrazione entro 30 giorni mediante MUI e il pagamento dell’imposta di registro. È sempre consigliabile trascrivere il contratto preliminare nei Registri Immobiliari entro 20 giorni dalla data della sottoscrizione. L’Agenzia delle Entrate per la registrazione di atti e contratti richiede due documenti: il modello 69 in duplice copia, il modello F24 in triplice copia e due copie del contratto da registrare con le relative marche da bollo, che devono avere date uguali al contratto.

Quali sono i costi previsti per la registrazione del contratto preliminare di compravendita?

  • l’imposta fissa di trascrizione (200 euro)
  • i diritti fissi di trascrizione (35 euro)
  • l’imposta di bollo (16 euro)
  • il 0,5% della caparra confirmatoria (costo previsto solo per l’acquirente).

Vendi casa, con le carte in regola.