Come valutare un immobile: tutto quel che c’è da sapere per vendere casa

01.07.2021

La conclusione di una compravendita immobiliare è un processo impegnativo e si compone di numerosi step. Da dove iniziare? Uno dei primi passaggi è senza dubbio quello della valutazione immobiliare. Di che cosa si tratta? E, soprattutto, come valutare un immobile in modo corretto? Vediamo tutti i criteri fondamentali, ricordando che, per una valutazione corretta e competente, è sempre meglio rivolgersi a un professionista esperto e qualificato.

I criteri fondamentali per la valutazione di una casa

Innanzitutto, occorre precisare che quelli comunemente chiamati criteri di valutazione di un immobile si definiscono, in modo più esatto, coefficienti di merito. Moltiplicati per la quotazione al mq e per la superficie commerciale, restituiscono il valore di mercato di un immobile.

Posizione casa

Utilizzando una formula matematica:

Valore di mercato dell’immobile = Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito

All’interno di questa formula, la superficie commerciale è il parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni immobiliari, mentre le quotazioni al metro quadro si riferiscono ai valori dell’OMI.

Il mercato immobiliare, con il passare del tempo, è soggetto a fluttuazioni determinate da fattori intrinseci delle unità, come la tipologia, la destinazione d’uso, la metratura e, in generale, le loro qualità distintive. Per questo motivo, il calcolo più complesso riguarda proprio i coefficienti di merito interni. Questi non sono altro che maggiorazioni o diminuzioni del valore di mercato dell’immobile in base alle sue caratteristiche principali: per fare un esempio concreto, un attico in città, con una vista prestigiosa e impianti moderni, avrà probabilmente un valore superiore rispetto a una casa indipendente ma più datata.

Ma vediamo nel dettaglio quali sono i coefficienti di merito che incidono sulla valutazione degli immobili.

Coefficienti di merito interni per la valutazione di un immobile

  • Stato Locativo: questo parametro indica la presenza o meno di un contratto d’affitto legato all’immobile, considerando i relativi vincoli. Secondo questo criterio le abitazioni vengono classificate in abitazioni libere, abitazioni locate a canone libero e abitazioni locate stagionalmente. Naturalmente, le abitazioni libere avranno più valore rispetto a quelle soggette a qualche tipo di vincolo di locazione. (Coefficiente: da -5% a 100%)
  • Piano: le abitazioni più apprezzate sono quelle a partire dal terzo piano in su, ma solo se nell’edificio è presente l’ascensore. (Coefficiente: da -30% a +20%)
  • Stato di conservazione: è meglio un immobile completamente da ristrutturare o uno di nuova costruzione? La risposta può variare a seconda dei casi, soprattutto grazie alle occasioni offerte dal Superbonus 110%, ma naturalmente sul mercato avrà una valutazione migliore quello nuovo. (Coefficiente: da -10% a +10%)
  • Luminosità: l’illuminazione naturale per gran parte della giornata aumenta di gran lunga il valore dell’abitazione. (Coefficiente: da -5% a +10%)
  • Esposizione e Vista: c’è una bella differenza tra un immobile con vista su un paesaggio panoramico e uno che si affaccia su una corte interna, soprattutto se con esposizione totalmente a nord. (Coefficiente: da -10% a +10%)
  • Edificio: un appartamento ubicato in un edificio costruito più di quarant’anni fa ottiene valutazioni migliori di uno situato all’interno di una struttura più recente, ma solo se conservato in ottimo stato. (Coefficiente: da -15% a +10%)
  • Riscaldamento: storcere il naso davanti a un impianto di riscaldamento centralizzato è comprensibile, specialmente se non si ha autonomia nella gestione dei propri consumi. Ecco perché un immobile con impianto di riscaldamento autonomo può far guadagnare nella valutazione della casa fino a 5 punti percentuali. (Coefficiente da -5% a 5%).

Coefficienti di merito esterni per la valutazione dell’immobile

Esistono inoltre dei coefficienti esterni che incidono notevolmente sul valore dell’immobile. Essi riguardano la collocazione dell’immobile sul territorio. Infatti, la posizione è uno dei fattori più determinanti sul prezzo e varia a seconda di:

  • Città di riferimento
  • Distanza dal centro
  • Vicinanza ai servizi e mezzi di trasporto.

Una riqualificazione energetica per una migliore valutazione dell’immobile

efficienza energetica

Che si voglia vendere o acquistare un immobile, investire nella riqualificazione energetica del proprio appartamento è sempre una buona idea. In particolar modo a fronte del Superbonus 110%, incentivo che permette di riqualificare da un punto di vista energetico la propria abitazione, elevandola a due classi energetiche superiori e aumentandone quindi il valore economico, usufruendo al tempo stesso di importanti sconti fiscali.

Ristrutturare un immobile per poi vendere è sicuramente una buona strategia: basta solo tenere a mente alcuni piccoli accorgimenti, se si decide di usufruire delle agevolazioni offerte dai Bonus Casa.

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