Sono molti i genitori che, in Italia, scelgono di donare la casa ai figli.
È forte la volontà di aiutare i propri figli ad avere una maggiore stabilità e sicurezza, e possedere una casa è una base di partenza importante. Spesso la donazione della casa ai figli è anche un modo di destinare una parte cospicua dei propri beni in virtù di un legame affettivo, cercando anche di scongiurare possibili e intricate situazioni successorie future.
Anche i dati confermano la crescita di questa tendenza nel tempo: solo nel 2016 il 15% di tutte le transazioni era costituito da donazioni d’immobili. Vista la diffusione di questa scelta, vediamo assieme cos’è e come funziona davvero la donazione di un immobile e quali sono i dettagli ai quali prestare attenzione per effettuarla correttamente.
La donazione di un immobile: cos’è?
La donazione di un immobile si compie per mezzo di un contratto che può essere fatto solo da chi sia in pieno possesso della capacità di disporre dei propri beni. Sono esclusi quindi i minori, ma anche gli inabilitati e gli interdetti. Questo contratto deve essere inoltre stipulato di fronte a un notaio e in presenza di due testimoni per essere considerato valido.
Donare la casa a chi rientra negli eredi legittimi del proprietario (e quindi anche ai figli) viene considerato un anticipo di eredità: in questo senso quindi sarà trattata dal punto di vista fiscale e normativo. Questo riguarda sia i casi in cui venga donato l’immobile vero e proprio, sia i casi in cui siano i genitori ad acquistare il bene per poi intestarlo al figlio.
Nell’eventualità della donazione di un edificio già esistente è importante che prima di stipulare l’atto pubblico vengano svolti alcuni controlli preliminari. In modo particolare:
– i dati e le planimetrie depositati in catasto siano verificati come corrispondenti allo stato di fatto
– la localizzazione, la destinazione d’uso e la consistenza in particolare devono essere corretti
Come procedere?
La donazione di un’abitazione al proprio figlio può avvenire in due diversi modi:
– donazione diretta: donando un fabbricato già esistente o i soldi per l’acquisto della casa
– donazione indiretta: comprando un’abitazione per intestarla al figlio
In entrambi i casi si deve porre attenzione a non ledere le quote di legittima degli eventuali altri eredi. Questi infatti hanno possibilità di agire contro il beneficiario della donazione fino a 20 anni dopo la stessa, oppure fino a 10 anni dopo la morte del donante e l’inizio della successione. Questo rende difficile l’eventuale vendita dell’immobile donato, proprio perché questa rivalsa ha valore anche nel caso questo sia già stato ceduto.
Il patrimonio rimanente al momento della morte del donante deve soddisfare le quote di minima di tutti gli altri eredi (cioè il coniuge, gli ascendenti e i discendenti in linea diretta), in modo da non incorrere in problemi successivi. In questo caso il valore dell’immobile viene calcolato al momento della morte del donante e non al momento della donazione, così da tenere conto di eventuali variazioni del valore nel tempo.
Sia nel caso di donazione diretta che indiretta bisogna rivolgersi ad un notaio per stipulare degli atti pubblici chiari e ben scritti. Inoltre bisogna fare in modo che i pagamenti siano tutti tracciabili (bonifici o assegni), in modo da poter dimostrare la provenienza dei soldi per l’acquisto, in caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Donazione diretta
Come anticipato si ha una donazione diretta sia nel caso in cui si trasferisca la proprietà di un edificio già esistente, sia nel caso in cui si donino i soldi necessari all’acquisto di una nuova abitazione. In entrambe le eventualità ci si deve recare dal notaio per stipulare un atto pubblico che attesti questa donazione, per poi rivolgersi di nuovo allo stesso nel caso in cui si debba procedere all’acquisto della casa.
Queste sono le imposte che gravano su tali procedimenti:
– imposta di donazione, nulla fino a 1.000.000 di euro, poi al 4% del valore della donazione
– imposta di registro, 200 euro
– imposta ipotecaria e catastale, 2% e 1% del valore dell’immobile, o 50 euro se si tratta di una “prima casa”
Nel caso si doni direttamente la casa, il donante può scegliere di trattenere per sé il diritto all’usufrutto: per tutta la sua vita potrà quindi godere del bene, vivendoci o riscuotendo l’eventuale affitto. Dopo la donazione le imposte sull’immobile saranno poi tutte a carico del beneficiario, a meno che il donante non abbia mantenuto l’usufrutto, e quindi in questo caso saranno di sua responsabilità.
Nell’eventualità si doni invece il denaro per acquistare l’abitazione, questo presenta dei vantaggi nella chiarezza degli atti sia per una possibile verifica fiscale, sia nei rapporti con altri figli, in quanto tutto è registrato ufficialmente e con un valore monetario preciso. Lo svantaggio però risiede nel doversi rivolgere per due volte al notaio per la stipula di due diversi atti, quello di donazione e quello di acquisto, portando quindi a maggiori spese.
Donazione indiretta
Un sistema più snello che si può utilizzare nel caso si voglia acquistare la casa a un figlio è quindi quello di pagare direttamente al venditore tutto o in parte il valore dell’abitazione. In questo modo si evita di doversi rivolgere due volte al notaio, e si ha quindi un risparmio sulle spese. I rischi in questo caso riguardano i rapporti con gli altri figli e le eventuali verifiche dell’Agenzia dell’entrata: un atto chiaro e ben scritto dovrebbe però mettere al riparo da ogni tipo di problema.
Revoca di una donazione
Una donazione può essere revocata solo in due casi:
– per ingratitudine, se il donatario commette atti gravi verso il donante o il suo patrimonio
– per sopravvenienza di figli, nel caso il donatario abbia altri discendenti (o scopra di averne) dopo la donazione
Possono inoltre verificarsi altre eventualità in cui si può annullare una donazione, anche fino a 5 anni dalla stessa, nel caso di debiti del genitore e sua malafede nella loro gestione.
