Vizi occulti, quando si ottiene un rimborso

29.07.2015

Scarichi difettosi, infiltrazioni, distacco di intonaco, piastrelle o pavimenti, inadeguatezza dell’impianto centralizzato di riscaldamento e cedimento dei balconi. Sono questi alcuni esempi tipici di “vizi occulti”, ovvero difetti dell’immobile ignoti al momento del rogito, ma che vengono alla luce dopo la compravendita e che si ripercuotono sul valore della proprietà o sul suo utilizzo.

Se i vizi sono gravi, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto, con la restituzione dell’immobile al venditore, il rimborso dell’importo pagato e delle spese sostenute oltre al risarcimento del danno.

Il compratore, in alternativa, può scegliere la riduzione del prezzo di vendita che, in mancanza di accordo tra le parti, è rimessa alla decisione del Giudice. Se il vizio è meno grave, il venditore è comunque tenuto a risarcire i guasti derivati, anche nel caso in cui non ne sia stato a conoscenza prima. Qualora invece il compratore riesca a dimostrare che il precedente proprietario sapeva del difetto e ha taciuto al momento dell’atto, potrà chiedere anche il rimborso dei danni subiti.

In ogni caso, per ottenere il rimborso o la riduzione del prezzo è necessario denunciare il problema al venditore entro 8 giorni dalla scoperta e, comunque, non oltre un anno dalla consegna dell’immobile. Se il bene è acquistato direttamente dal costruttore, costui è responsabile nei confronti dell’acquirente per vizi che si verifichino entro 10 anni dall’ultimazione dei lavori, purché siano denunciati fino a un anno dalla scoperta.

Il compratore quindi, dopo aver fatto accertare il difetto da un tecnico, può chiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo d’acquisto. Una causa ordinaria per un risarcimento danni da circa 30 mila euro può costare anche più di 6.000 euro e i tempi di attesa possono arrivare a tre anni. Da febbraio di quest’anno però, esiste una nuova possibilità per le parti che hanno una controversia: la negoziazione assistita obbligatoria per il recupero di somme fino a 50 mila euro. In questo caso il tentativo di conciliazione viene effettuato in via stragiudiziale, il periodo di risoluzione è molto più rapido e la tariffa dell’avvocato scende a circa 1.500 euro.

 

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