Cosa sono i vizi occulti e cosa fare nel caso si presentino quando si acquista un immobile

Prima dell’acquisto di un immobile è fondamentale effettuare un attento sopralluogo per escludere la presenza sia di vizi apparenti, difetti visibili e lampanti, che di vizi occulti. Cosa si intende con tale termine? Sono considerati occulti tutti i difetti funzionali o strutturali dell’immobile venduto preesistenti all’atto notarile e di cui il compratore non era a conoscenza. Nel caso in cui tali vizi fossero gravi al punto da comprometterne l’uso o da determinarne una notevole diminuzione del valore, la legge prevede una garanzia. Qualora si verificassero queste condizioni, infatti, il contratto potrà essere annullato e il venditore avrà l’obbligo di restituire il doppio della caparra versata dall’acquirente al momento del contratto preliminare di compravendita.

La Corte di Cassazione ha esplicato la casistica dei vizi identificati come gravi dall’articolo 1669 del Codice civile: si tratta di tutti quei difetti derivanti dalla realizzazione dell’opera con l’utilizzo di materiali non idonei all’uso e che non consentono di concludere il lavoro a opera d’arte. Questi vizi si riferiscono a:

• componenti strutturali;
• impianti idraulici;
• impianti di riscaldamento;
• impianti fognari;
• impianti elettrici e/o gas;
• elementi secondari come pavimentazione e guaine.

La legge tutela l’acquirente nel caso di vizi occulti, garantendogli il diritto alla risoluzione del contratto, alla riduzione del prezzo di vendita o a un risarcimento dei danni. Tuttavia, per far valere la garanzia, è necessario che tali difetti rientrino nell’articolo 1669 c.c., siano preesistenti alla firma del contratto e volontariamente nascosti dal venditore. Se i vizi rilevati erano facilmente riconoscibili, la garanzia non è attuabile, a meno che non ne fosse stata esplicitata la totale assenza.

Una volta rilevati i vizi è necessario denunciare il problema al venditore entro otto giorni dalla scoperta. Se il bene è acquistato direttamente dal costruttore, i vizi possono essere denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e l’azione giudiziaria intrapresa entro due anni.

È opportuno che la denuncia avvenga in forma scritta, mediante raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite posta elettronica certificata (PEC), ed è consigliabile allegare una perizia che attesti i vizi rinvenuti. Il venditore dovrà rispondere fornendo la prova che non era al corrente di tali problematiche. In caso di mancata risposta del venditore, il compratore può reclamare la garanzia tramite un’azione giudiziaria. Tale azione deve essere intrapresa entro un anno dalla consegna dell’immobile, pena la perdita di ogni tutela.

Le azioni che l’acquirente può richiedere:

• l’azione redibitoria, cioè la risoluzione del contratto per vizi che hanno inciso sull’economia dell’accordo determinando uno squilibrio tra le parti. Tale azione comporta anche il diritto a ottenere la restituzione del doppio della caparra versata.
• l’azione estimatoria, attraverso la quale il compratore rimane il proprietario dell’immobile, ma richiede una riduzione del prezzo commisurata alla diminuzione di utilità che esso è idoneo a fornire in virtù dei vizi non dichiarati. Tale riduzione del prezzo è rimessa alla decisione del Giudice in mancanza di un accordo tra le parti. Se il bene era già stato pagato, il compratore può pretendere il rimborso di parte del denaro già versato.