Superbonus 110%: difformità urbanistico-catastale

Il primo passo necessario per accedere al Superbonus 110% è quello di effettuare una verifica che attesti l’assenza totale di abusi, sia da un punto di vista catastale che urbanistico, in quanto un immobile per essere conforme deve essere regolare sia al Comune che all’Agenzia del Territorio, ex catasto. Nel momento in cui viene realizzato un intervento edilizio senza aver presentato un titolo abilitativo ci si trova di fronte a un abuso. La difformità catastale non è probatoria e riguarda la rispondenza tra lo stato di fatto e le informazioni depositate al catasto ai soli fini fiscali. Ad avere valore giuridico è invece la conformità urbanistica.

Il tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra iscritto all’albo) tramite un accesso agli atti, deve assicurarsi della totale rispondenza urbanistica e catastale dell’immobile esaminando la documentazione relativa alla costruzione. Successivamente sarà necessario un rilievo tecnico per avvalorare la conformità urbanistica. Se l’immobile non presenterà abusi edilizi o se questi rientreranno nelle tolleranze esecutive previste dall’art. 34 bis del Testo unico dell’Edilizia, allora l’esito di tali verifiche sarà positivo e si potrà procedere con lo studio di fattibilità che permette di capire quali interventi sono necessari affinché l’immobile superi di due classi quella esistente. In caso contrario, solo se gli abusi rientrano nel piano regolatore e nelle norme tecniche comunali, bisognerà sanarli.

Per chiedere la sanatoria, il tecnico dovrà presentare un titolo abilitativo pertinente che in base all’abuso verificato potrà essere il permesso di costruire, la SCIA o la CILA. Il richiedente a sua volta dovrà pagare gli oneri spettanti al professionista incaricato, generalmente dai 500 € ai 1.500 €, e una sanzione amministrativa: se l’intervento è conforme al piano urbanistico locale e alle norme edilizie, si dovrà versare una somma stabilita dall’Ufficio Comunale. In caso contrario, se la sanatoria coinvolge aumenti di volume o superficie ammessi nel piano regolatore e nel piano urbanistico del proprio comune, la sanzione dipenderà dall’estensione dell’abuso e sarà del doppio del Contributo di costruzione (art. 36 del Testo unico dell’Edilizia).

Nel caso in cui a voler usufruire del Superbonus fossero immobili condominiali, in funzione delle ultime modifiche introdotte alla legge 77/2020, l’accertamento urbanistico-catastale svolto dal tecnico non riguarderà le parti interne delle singole unità immobiliari: nelle riqualificazioni energetiche dei condomini è necessario limitare la verifica solo alle parti comuni. Le abitazioni unifamiliari invece dovranno essere totalmente prive di irregolarità sia interne che esterne.

Situazione differente è quella riguardante tutti gli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore della Legge Ponte nel 1967. La legge prevede infatti una sorta di “tolleranza” per cui, per stabilire la conformità dell’abitazione, basterebbe una dichiarazione del proprietario, seguendo la stessa formula usata dai notai nella stipula degli atti di compravendita datati.

In ultimo, nel caso in cui l’immobile risultasse impossibile da sanare, i lavori di efficientamento energetico non potranno essere eseguiti.

Per approfondire il campo d’applicazione del Superbonus 110% e le ultime novità sulla maxi-agevolazione, consigliamo la lettura di questo dossier dedicato, redatto dal Servizio Studi della Camera dei Deputati.