Mercoledì 25 novembre 2020 Nomisma ha presentato, in streaming, il terzo rapporto sul mercato immobiliare italiano nell’era Covid, come lo ha definito Luca Dondi Dall’Orologio, AD e Responsabile scientifico dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma. In che direzione si muove il contesto macroeconomico e, in particolare, il comparto del mattone, in relazione allo scenario dettato dalla pandemia? Tentiamo di dare una risposta a questa domanda, seguendo le principali evidenze illustrate nel corso dell’evento.
A distanza di otto mesi, la fotografia scattata dal primo Osservatorio Nomisma dell’era Covid in relazione agli effetti della pandemia sul mercato non è così distante dalla realtà.
La pandemia ha colpito certamente le economie di tutto il mondo, anche se non allo stesso modo, influenzandone le aspettative di crescita: secondo le previsioni la Cina sarà l’unica resiliente, con un bilancio finale di +1,9 punti percentuali sul PIL. Perché? Perché nonostante sia stato il primo focolaio della pandemia, ha saputo contenere il numero di casi positivi.
Ma non bisogna guardare solo alla pandemia: la vittoria di Biden alle elezioni presidenziali americane rappresenta infatti un altro driver fondamentale per l’economia e inaugura innanzitutto un’era di apertura nei confronti della Cina, fino a poco tempo fa contrastata dalle politiche restrittive di Trump. Un’apertura che avrà certamente impatto anche sull’economia globale. Inoltre, con la vittoria di Biden si prevede uno spostamento dei rapporti commerciali dall’asse USA-Russia conformato da Trump, all’asse USA-UE, che porterà sicuramente benefici all’Europa intera e all’Italia, così come l’attenzione alla sostenibilità manifestata dal neopresidente, che potrebbe avere un ruolo fondamentale nello slancio di un’edilizia sempre più green.
Altri indicatori (come i prezzi di rame e oro) parlano inoltre di una ripresa della manifattura e di un miglioramento delle prospettive. Per quanto riguarda l’inflazione, sia l’Italia che l’intera area Euro si presentano in deflazione, soprattutto a causa del crollo dei beni energetici.
Tutta la premessa sul contesto macroeconomico è doverosa per capire appieno tendenze e prospettive del mercato immobiliare italiano.
In Italia, il quadro non è roseo, nonostante le importanti misure di salvaguardia predisposte dal governo per fronteggiare la crisi: si prevede infatti una chiusura dell’anno con un Pil intorno al -9,9%, un vero tracollo. In tutto questo, le famiglie italiane si sentono ancora solo parzialmente esposte all’impoverimento generale: a indicarlo, l’indice di fiducia, le cui proiezioni sono forse troppo ottimistiche, come viene sottolineato durante la presentazione dell’Osservatorio.
La conseguenza diretta sul mercato immobiliare è un’elevatissima propensione all’acquisto da parte degli italiani, se rapportata alla situazione in cui ci troviamo. Per quanto riguarda la tipologia di domanda, prosegue la tendenza già delineata negli ultimi rapporti Nomisma: sostituzione e prima casa rappresentano le motivazioni più manifestate dagli italiani interessati all’acquisto, motivazioni che ci fanno capire che ci troviamo davanti a una domanda d’esigenza. La propensione all’acquisto c’è, ma le compravendite immobiliari effettive previste entro la chiusura del 2020, sulla base dei dati attuali, sono di molto inferiori rispetto allo scorso anno, quando le unità vendute sono state più di 600.000: per quest’anno, lo scenario più roseo parla di almeno 100.000 unità in meno (-17,1%).
E per tradurre le intenzioni d’acquisto in effettive compravendite immobiliari sappiamo bene quanto sia fondamentale il ruolo degli istituti di credito. Guardando ai numeri, ad oggi gli acquisti immobiliari sostenuti da mutui ipotecari sono ben il 57,1% del totale, rispetto al 53,7% del 2019.
Per tentare di delineare le prospettive del mercato, dobbiamo quindi tenere a mente un fattore: se fino a qualche settimana fa le banche hanno dimostrato di credere nelle possibilità degli italiani di restituire il credito, concesso anche con condizioni particolarmente favorevoli, ora stanno iniziando a mutare il loro orientamento, andando verso un approccio più selettivo dei mutuatari. Un ulteriore fattore di impoverimento, dunque, che si aggiunge al quadro già deteriorato determinato dalla pandemia.
Le previsioni sui volumi di vendita del mattone da qui ai prossimi tre anni non possono di conseguenza essere delle migliori: tra la chiusura forzata delle agenzie immobiliari nel lockdown e l’impoverimento generale, per il settore residenziale si prevede un calo del 20% circa rispetto al 2019.
Nel frattempo, scendono anche i prezzi degli immobili: un calo ridotto, ma significativo. I prezzi degli immobili sono vischiosi e solitamente necessitano di tempo prima di adattarsi al contesto economico: in questo caso una minima discesa è stata registrata già a partire dai due semestri scorsi, anticipando probabilmente le tendenze che caratterizzeranno il mercato dei prossimi anni.
Se il settore residenziale procede seppur con alti e bassi, la situazione sembra essere molto più complicata per quanto riguarda il comparto non residenziale. Le difficoltà economiche si sono manifestate naturalmente con una velocità di gran lunga maggiore sui bilanci di imprese, liberi professionisti e attività commerciali, impattando in modo forte sul settore degli immobili corporate, soprattutto di piccole dimensioni. La situazione è difficile per tutti i segmenti, anche se uffici e negozi sono di certo quelli che mostrano lo scenario più complesso: nelle 13 grandi città italiane, il calo dei prezzi è più che doppio rispetto a quello registrato nel comparto residenziale.
E le prospettive da qui al 2023 non sono delle migliori, con prezzi che continueranno a essere in calo e un settore che comunque cercherà di non piegarsi nonostante le difficoltà. Sul settore corporate di certo impattano alcuni concetti che si sono evoluti in modo importante in seguito all’emergenza sanitaria: turismo, e-commerce e smart working.
Il lavoro da remoto è aumentato: si parla di un incremento pari ad almeno 6 volte i livelli del 2019. Un elemento che non può di certo essere ignorato, per cercare di delineare ciò che sarà il futuro degli spazi lavorativi e in particolare degli uffici. Così come bisogna tenere a mente il considerevole aumento degli acquisti online nel 2020: il 70% degli italiani tra i 18 e i 65 anni ha compiuto almeno un acquisto nel corso dell’anno e tra questi, 1,3 milioni non aveva mai usufruito di servizi e-commerce prima del lockdown. Un dato che dovrà certamente portare a fare riflessioni anche sul comparto dei negozi. Infine, il turismo, che nel 2020 ha registrato un calo totale del 46% rispetto allo scorso anno: un recupero possibile, ma che richiederà almeno tre anni.
Tutte queste tendenze avranno di certo un impatto forte su quello che sarà il mercato immobiliare italiano dei prossimi tre anni, portando a fare riflessioni particolari sull’adeguatezza del patrimonio immobiliare rispetto alle neonate esigenze dei cittadini e ai cambiamenti portati dalla pandemia e dal lockdown.
