Lo scenario immobiliare nell’Italia post-Covid: una ripresa possibile?

Profondamente mutato in seguito alla pandemia è lo scenario macroeconomico.

• La crescita delle economie di tutto il mondo presenta un rallentamento: il dato aggregato a livello mondiale, secondo le proiezioni del Fondo Monetario, a fine anno presenterà una decelerazione del -4,9%, previsione che diventa ancor più pessimistica per l’Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo, che parla addirittura di un rallentamento pari al -6,8%. E per l’Italia non sono previste prospettive migliori, anzi: ci si aspetta che alla fine del 2020 il PIL avrà subito un calo che sfiora i 13 punti percentuali rispetto a quello del 2019.
• L’inflazione cala in tutto il mondo e l’Italia potrebbe raggiungere lo stato di deflazione negli ultimi tre mesi: un indicatore preoccupante, che porta gli italiani a posticipare gli acquisti, soprattutto quelli importanti, come gli immobili, perché si aspettano di poterli pagare ancora meno nel futuro prossimo, generando così una situazione di stallo da cui è difficile uscire.
• Anche gli indicatori come il prezzo di rame e oro, la cui forbice indica le prospettive di recessione, confermano uno scenario non propriamente roseo, che però, nei mesi di giugno e luglio, inizia a migliorare: la prospettiva della recessione esiste, ma l’andamento dei prezzi positivo sia per il rame che per l’oro fanno intravedere qualche luce.

Questi i punti fondamentali delineati durante l’intervento introduttivo di Lucio Poma, Capo Economista di Nomisma, il quale conclude la sua presentazione sullo scenario macroeconomico con una riflessione sulla situazione italiana, che deve credere nelle tantissime imprese innovative presenti sul territorio e sui loro giovani lavoratori per riprendersi dalla recessione.

In uno scenario economico generalmente deteriorato, anche il settore immobiliare ne risente. La situazione è comunque in continua evoluzione: dal mercato giungono infatti segnali contrastanti e la trasformazione di alcuni fattori come l’emissione del credito da parte delle banche, la volatilità dei mercati e gli incentivi previsti dal Decreto Rilancio per le ristrutturazioni immobiliari potrebbero giocare un ruolo importante nella scrittura del futuro immobiliare. Ma andiamo con ordine.

Il congelamento delle attività delle agenzie immobiliari del lockdown – accanto a quello di numerosissime attività economiche del Paese – ha portato a un calo delle compravendite immobiliari del 15,5% (dato ufficiale OMI relativo al primo trimestre dell’anno), dato aggravato dalle prospettive tutt’altro che rosee che si desumono dai dati preliminari relativi al secondo trimestre, che fanno presagire un’ulteriore decelerazione dei rogiti, raggiungendo un – 40%.

Le stime però prevedono una ripresa nel corso dell’anno: secondo l’istituto bolognese, il 2020 potrebbe chiudersi con un numero totale di compravendite compreso tra le 471.000 e le 518.000 unità, con un calo complessivo, rispetto al 2019, del 18%.

Quali sono invece le motivazioni che spingono gli italiani a interessarsi all’acquisto di un immobile? Anche in questo secondo Osservatorio dell’anno, è la necessità di soddisfare bisogni primari relativi all’abitare a rappresentare la motivazione principale. Le ricerca di una prima casa o la sostituzione dell’attuale immobile di residenza rappresentano le motivazioni del 74,1% delle famiglie alla ricerca di un immobile. Si ridimensionano invece le ricerche a scopo investimento, in leggero calo rispetto al 2019: solo il 13,3% delle famiglie manifesta l’interesse ad acquistare per questo motivo. Vi è da precisare che l’investimento è certamente la motivazione più sensibile a un contesto di deflazione come quello attuale, per cui probabilmente gli interessati a un acquisto di questo tipo lo rimanderanno a un secondo momento, sperando di concludere un affare migliore.

Dai dati Nomisma emergono alcune evidenze sulle manifestazioni di interesse da parte degli italiani nei confronti dell’acquisto immobiliare, che da quest’anno l’istituto confronta con l’effettiva possibilità di concretizzazione, introducendo un sistema di ponderazione delle manifestazioni basata sulla disponibilità economica.

La sostenibilità di un acquisto immobiliare da parte delle famiglie italiane dipende spesso infatti dalla concessione di credito da parte delle banche: in un periodo come quello attuale, gli istituti saranno portati a essere più prudenti nell’erogazione dei mutui e questo di certo influirà sulle intenzioni d’acquisto. Non si prevede però un incremento dei tassi di interesse sui mutui, che in Italia presentano condizioni molto favorevoli e una certa stabilità da circa 10 anni.

Ma torniamo alle ricerche di immobili da parte degli italiani: durante l’evento di presentazione dell’Osservatorio Nomisma, l’Amministratore Delegato di UniCredit Subito Casa, Giulio Pascazio, ha presentato alcune evidenze emerse dall’analisi delle ricerche sul portale immobiliare e dei dati raccolti dalla rete di agenti convenzionati presenti su tutto il territorio nazionale.

La curiosità nei confronti degli immobili da parte degli italiani c’è, anche in questo momento. Le ricerche sul portale UniCredit Subito Casa hanno registrato un aumento nel periodo post lockdown, con un aumento delle visite al sito pari al 21% nel mese di giugno.

Ciò che è più interessante, però, è il tipo di ricerche online effettuate dagli italiani per quanto riguarda gli immobili, da cui è possibile delineare alcune tendenze che fanno ipotizzare nuovi modelli abitativi. Ambienti più ampi, connettività a internet e presenza di spazi aperti hanno preso il sopravvento nei confronti delle ricerche nei centri cittadini, quasi certamente per effetto di distanziamento sociale, Smart Working e scuola a distanza.

Interessanti anche altri due aspetti emergenti dalle ricerche online degli utenti: molti affermano di star cercando un immobile con l’obiettivo di sostituire quello attuale, ma al contempo sono aumentate, nell’ultimo periodo, anche le ricerche immobiliari presso le località turistiche (+61%), probabilmente nell’ottica di valutare l’acquisto di una seconda casa per il futuro. Vanno meno bene, invece, le ricerche di immobili nelle grandi città come Milano, che nel pre-Covid era invece tra le città trainanti del mattone italiano.

In un contesto così mutato, dovrà necessariamente cambiare anche il ruolo dell’agente. Oggi, grazie ai portali, la ricerca di un immobile diventa quasi un’operazione “self-service”, soprattutto grazie alle sempre maggiori tecnologie che coadiuvano la ricerca di una casa online.

Ma sarà forse proprio questo grande impatto della digitalizzazione l’elemento che favorirà gli operatori immobiliari professionali nella ripresa. La digitalizzazione è ormai un must, ma gli operatori dovranno essere in grado di utilizzarla a loro vantaggio, coniugandola con la loro peculiare conoscenza ed esperienza dei mercati locali. Le tecnologie serviranno per aumentare le occasioni di contatto con i potenziali clienti, ma non dovrà mancare l’aspetto consulenziale che solo un professionista del settore può fornire: comprendere appieno i bisogni dell’intero nucleo familiare che cerca un’abitazione attraverso appropriati processi di analisi delle esigenze sarà fondamentale per riaffermare il ruolo dell’agente. Un ulteriore passo in più sarà, per il professionista del Real Estate, quello di porsi come un vero e proprio garante della bontà e della trasparenza dell’operazione che si sta portando a termine, in quanto la conclusione di una compravendita immobiliare può contenere numerosi momenti di incertezza.

Per avere una panoramica completa sul settore immobiliare, è importante osservare anche il sentiment degli operatori che vivono il mercato dall’interno. Durante l’evento di presentazione dell’Osservatorio, Elena Molignoni di Nomisma ha trattato questo tema, evidenziando la grande contrazione reddituale che le imprese di intermediazione immobiliare hanno subito in questo periodo (-11,7%). Per di più, la riapertura delle agenzie ha visto un ritorno lento e graduale all’operatività, su livelli molto bassi e contenuti rispetto al pre-Covid.

E durante un’intervista realizzata da Nomisma, che poneva agli operatori del settore un quesito circa le prospettive sui tempi di recupero delle posizioni perse durante la fase di lockdown, sono prevalse due posizioni: il 41,6% ritiene che il cambiamento potrà avvenire durante l’inverno di quest’anno, mentre quasi la metà degli intervistati è più pessimista, e ritiene che per il recupero bisognerà aspettare il 2021 o addirittura il 2022.

Per concludere la panoramica sul mercato immobiliare, l’evento organizzato da Nomisma e UniCredit Subito Casa sposta il focus sulle prospettive per il segmento Corporate italiano: un settore per cui Simone Roberti, Head of Reasearch Italy Colliers, prevede una chiusura dell’anno con un bilancio pari a 6 o 7 miliardi di euro. Il mercato degli investimenti in Italia nei primi due trimestri del 2020 ha mostrato un calo del 39% rispetto al 2019, quando il segmento viaggiava su volumi completamente diversi, tant’è che a fine anno il totale degli investimenti Corporate sfiorava i 12 miliardi.

Ultimissimo tema trattato durante l’evento è quello delle novità nelle linee guida EBA (Autorità Bancaria Europea), grazie all’intervento di Gianluca Natalini, Manager Consulting presso CRIF Real Estate Services. In sostanza, l’organismo ha di recente emanato alcune nuove linee guida per l’erogazione e il monitoraggio del credito bancario: l’obiettivo finale è quello di rafforzare gli standard sulla gestione e il controllo del rischio di credito in ambito europeo, puntando al contempo alla protezione dei consumatori.