Come investire in un immobile commerciale

Il mercato immobiliare italiano è in fase di crescita, dopo la flessione dovuta alla crisi. Questa crescita riguarda anche il settore non residenziale, che inizia a riprendere quota. Scenari Immobiliari rivela che tra il 2017 e il 2020 saranno 7 i miliardi investiti nello sviluppo di edifici ad uso non abitativo.

Quella che segue è una breve guida per orientarsi tra i diversi tipi di immobili commerciali per chi avesse intenzione di investire in questa tipologia di costruzioni.

Una costruzione (urbana o rurale) è di tipo residenziale quando la maggior parte della sua cubatura è adibita ad uso abitativo. Oltre a case e appartamenti, in questa categoria rientrano anche collegi, case per anziani, conventi e così via. Oltre agli edifici residenziali, però, ci sono diversi altri tipi di fabbricati che si differenziano in base alla loro destinazione d’uso.

Edifici a destinazione d’uso turistico-ricettiva

I fabbricati che rientrano in questa categoria sono alberghi, motel e bed & breakfast, ma anche affittacamere, ostelli e residence. Inoltre, anche cinema, stabilimenti balneari e altre strutture ricreative appartengono a questo tipo di destinazione.

Edifici a destinazione d’uso produttiva

In quest’ambito si annoverano industrie, laboratori artigiani e di riparazione (officine, carrozzerie), depositi e vendite all’ingrosso.

Edifici a destinazione d’uso direzionale

Edifici a destinazione direzionale sono tutte le sedi e gli uffici di società ed enti, oltre a tutte le attività di servizi alle persone o aziende come banche, assicurazioni, studi professionali.

Edifici a destinazione d’uso commerciale

Qui si parla sia di strutture prettamente di vendita, come negozi al dettaglio o grande distribuzione, ma anche di esercizi pubblici come bar, pub e ristoranti.

A cosa prestare attenzione quando si compra

Acquistare un edificio commerciale è un tipo d’investimento totalmente differente dall’acquisto di una casa, di conseguenza anche le valutazioni da fare sono diverse. Il valore di mercato di una data costruzione dipende da diversi parametri.

Per tutti i tipi di fabbricati ad uso non abitativo è importante sapere in che stato locativo si trova, e se c’è già stato un avviamento commerciale.
Per gli uffici è la posizione in una via principale uno dei fattori più importanti per il suo valore.
Allo stesso modo, anche quando si parla di negozi, è fondamentale che la loro posizione sia in un luogo particolarmente favorevole al commercio.
Quando si parla invece di capannoni e magazzini, le qualità che decretano il loro valore sono diverse. In questo campo ciò che riveste importanza è il loro essere localizzati al pianterreno o su un piano rialzato e la facilità di accedervi: c’è un accesso carraio? Ci si può arrivare solo tramite scale? C’è un’area di pertinenza? Mezzi come gli autoarticolati potrebbero avere accesso?

La diversa tassazione per gli immobili non residenziali

Un altro dato da ricordare è che la tassazione sull’acquisto di un immobile non ad uso abitativo è diversa da quella prevista per una casa.

Se il venditore è un privato o l’impresa costruttrice che ha edificato o ristrutturato il fabbricato da più di 4 anni, l’imposta di registro è al 9%, l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ognuna e la vendita è esente da IVA.
Se il venditore è invece l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’edificio da meno di 4 anni, l’imposta di registro è di 200 euro, l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ognuna e si calcola un IVA del 22%.

Requisiti strutturali e normativi

Come per gli edifici residenziali, anche per i fabbricati adibiti ad altro utilizzo ci sono delle normative da seguire. Queste regolano sia gli aspetti strutturali sia quelli igienico-sanitari.

Un esempio sono i fabbricati utilizzati come luoghi di lavoro: questi devono garantire il benessere termico dei dipendenti tramite accorgimenti tecnici e nella scelta dei materiali. Il pavimento, le coperture e le pareti devono essere sempre costruite in modo da prevenire infortuni sul lavoro, ma anche il semplice soleggiamento e surriscaldamento. L’altezza minima dei locali, la presenza di porte di sicurezza, le barriere architettoniche, tutto questo e molto altro deve essere a norma di legge.

Nel momento dell’acquisto si deve quindi avere bene presente la destinazione d’uso dell’edificio e le caratteristiche che deve rispettare, in modo da non incorrere in problemi successivi. È bene tenere presente che ogni regione ha le proprie normative a riguardo, e che quindi possono esserci leggere differenze tra le diverse zone d’Italia.

Attività commerciali popolari

Il trend positivo di cui sta beneficiando la nostra economia dà nuovo stimolo anche agli investimenti che richiedono un impiego degli immobili a destinazione d’uso non abitativa.

Riparazione devices elettronici

Un’attività molto popolare in questo periodo è l’apertura di negozi di riparazione e accessori per smartphone e tablet. In questo caso sono certamente indispensabili le competenze tecniche adeguate al settore, personali o dei propri dipendenti, ma anche la location. Non è necessario che il negozio sia di dimensioni molto grandi, giacché una superficie tra i 20 e i 40 metri quadri può essere sufficiente. È fondamentale però la posizione, che dovrebbe essere in una zona con molto afflusso pedonale e veicolare, anche se non troppo centrale a causa dei costi d’acquisto impegnativi. Un’ottima visibilità, disponibilità di parcheggio e un accesso comodo completano i requisiti ideali dell’immobile che dovrebbe ospitare quest’attività.

Affitto temporaneo

La forte e sempre più crescente popolarità della sharing economy ha cambiato il mondo dell’ospitalità per i turisti. Sempre più spesso s’investe nella ristrutturazione o nella sistemazione di un immobile da utilizzare come una vera e propria struttura ricettiva. In questo caso le normative hanno dovuto “rincorrere” la rivoluzione in atto, ma si stanno tracciando delle linee guida precise da seguire. Anche queste, come negli altri casi, pur differendo da regione a regione, prescrivono comunque dei requisiti generali comuni come:

il numero di persone che si possono ospitare secondo i metri quadri dell’alloggio;
il numero di bagni che devono essere presenti (per esempio oltre gli 8 posti letto sono necessari 2 bagni);
la dotazione della cucina (tipo di frigo, tavolo, sedie…), del bagno, del salotto e così via;
il necessario per gli eventi di emergenza, come cassetta di pronto soccorso o estintore.

Un esempio di queste normative è la lista di requisiti proposta dalla Regione Lombardia, una tra le prime ad organizzarsi in questo senso. Se s’intende investire in questa tipologia d’immobili tesi a ricevere ospiti, è bene compiere un sopralluogo del locale e controllare che i requisiti dello stesso rientrino in quelli previsti dalla legge regionale. In questo modo si potrà valutare se il locale sia idoneo, se si possa renderlo tale con piccoli interventi o se non possieda affatto i requisiti previsti dalla legge.