La permuta immobiliare è una pratica non molto diffusa e, probabilmente, sconosciuta a molte persone in cerca di una nuova casa. Si tratta di un contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all’altro.
Relativamente agli immobili, la disciplina, contenuta nell’articolo 1552 del Codice Civile, richiama alcune norme stabilite per la compravendita, come la regolarità edilizia, la conformità catastale e l’APE, ma, a differenza della vendita, lo scambio di immobili non prevede alcun trasferimento di denaro.
La permuta immobiliare, infatti, è un vero e proprio scambio di case tra due proprietari, senza alcun pagamento. Questo è il caso della permuta “pura”, anche se nella pratica è difficile che due beni abbiamo lo stesso valore, perciò, per una maggiore equità, è spesso necessario ricorrere a un conguaglio per colmare la differenza.
La permuta immobiliare prevede una serie di condizioni da rispettare, che, con tutta probabilità, contribuiscono a rendere poco consueta. Infatti, affinché la permuta vada a buon fine sono necessari i seguenti requisiti:
- il venditore e l’acquirente devono essere entrambi interessati al contratto
- il gradimento dei rispettivi beni deve essere reciproco
- il valore delle unità non deve differire di molto.
Inoltre, le due case oggetto dello scambio devono essere prive di ipoteche e mutui. È necessario, quindi, che il mutuatario estingua il mutuo o che il nuovo proprietario si accolli le rate rimanenti. In alternativa, è possibile negoziare con l’istituto di credito un nuovo finanziamento, magari a condizioni più vantaggiose.
La scelta di cambiare casa tramite una permuta immobiliare è una soluzione che permette di acquisire la proprietà di un immobile senza investire ingenti somme di denaro e senza richiedere necessariamente un mutuo. Alcuni ulteriori fattori da evidenziare relativamente alle spese da sostenere per una permuta immobiliare sono:
- costi finali: l’atto di permuta è uno solo e, nella maggior parte dei casi, le spese notarli e le imposte vengono divise tra le controparti
- agevolazioni fiscali: è previsto il pagamento di una sola imposta di registro.
A seconda dei soggetti titolari delle proprietà, la permuta può essere di tre tipi, in base a cui verranno determinate le imposte da pagare:
- permuta diretta, in cui lo scambio avviene tra due soggetti privati. Le imposte di registro sono calcolate in base al valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute una sola volta per un costo di 50 euro ciascuna. Inoltre, la permuta immobiliare tra privati non prevede costi dovuti all’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.
- permuta in conto vendita, tra privato e un’azienda. È il caso in cui, per esempio, un soggetto decide di acquistare un immobile nuovo da un’impresa di costruzione e di cedere in cambio la propria abitazione. In questa situazione, uno dei due soggetti sarà sottoposto alla tassa di registro (calcolata sulla cessione del soggetto privato) e un altro all’IVA. Quest’ultimo soggetto dovrà pagare anche la tassa ipotecaria, l’imposta di registro e quella catastale, per un totale di 600 euro.
- Permuta tra soggetti giuridici titolari di partita IVA, come possono essere, per esempio, due aziende. In questo caso, le tasse sono calcolate su ciascun immobile in modo separato.
