La permuta immobiliare è una pratica non molto diffusa e, probabilmente, sconosciuta a molte persone in cerca di una nuova casa. Si tratta di un contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all’altro.
Relativamente agli immobili, la disciplina, contenuta nell’articolo 1552 del Codice Civile, richiama alcune norme stabilite per la compravendita, come la regolarità edilizia, la conformità catastale e l’APE, ma, a differenza della vendita, lo scambio di immobili non prevede alcun trasferimento di denaro.
La permuta immobiliare, infatti, è un vero e proprio scambio di case tra due proprietari, senza alcun pagamento. Questo è il caso della permuta “pura”, anche se nella pratica è difficile che due beni abbiamo lo stesso valore, perciò, per una maggiore equità, è spesso necessario ricorrere a un conguaglio per colmare la differenza.
Vediamo ora nel dettaglio:
Permuta immobiliare: i requisiti necessari
Per procedere con una permuta della casa sono necessari i seguenti requisiti:
- il venditore e l’acquirente devono essere entrambi interessati al contratto
- il gradimento dei rispettivi beni deve essere reciproco
- il valore delle unità non deve differire di molto.
Inoltre, le due case oggetto dello scambio devono essere prive di ipoteche e mutui. È necessario, quindi, che il mutuatario estingua il mutuo o che il nuovo proprietario si accolli le rate rimanenti. In alternativa, è possibile negoziare con l’istituto di credito un nuovo finanziamento, magari a condizioni più vantaggiose.
I costi della permuta immobiliare
La scelta di cambiare casa tramite una permuta immobiliare è una soluzione che permette di acquisire la proprietà di un immobile senza investire ingenti somme di denaro e senza richiedere necessariamente un mutuo. Alcuni ulteriori fattori da evidenziare relativamente alle spese da sostenere per una permuta immobiliare sono:
- costi finali: l’atto di permuta è uno solo e, nella maggior parte dei casi, le spese notarli e le imposte vengono divise tra le controparti
- agevolazioni fiscali: è previsto il pagamento di una sola imposta di registro.</li
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Tipologie di permuta immobiliare
A seconda dei soggetti titolari delle proprietà, la permuta può essere di tre tipi, in base a cui verranno determinate le imposte da pagare:
- Permuta diretta, in cui lo scambio avviene tra due soggetti privati. Le imposte di registro sono calcolate in base al valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute una sola volta per un costo di 50 euro ciascuna. Inoltre, la permuta immobiliare tra privati non prevede costi dovuti all’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.
- Permuta in conto vendita, tra privato e un’azienda. È il caso in cui, per esempio, un soggetto decide di acquistare un immobile nuovo da un’impresa di costruzione e di cedere in cambio la propria abitazione. In questa situazione, uno dei due soggetti sarà sottoposto alla tassa di registro (calcolata sulla cessione del soggetto privato) e un altro all’IVA. Quest’ultimo soggetto dovrà pagare anche la tassa ipotecaria, l’imposta di registro e quella catastale, per un totale di 600 euro.
- Permuta tra soggetti giuridici titolari di partita IVA, come possono essere, per esempio, due aziende. In questo caso, le tasse sono calcolate su ciascun immobile in modo separato.
Vantaggi e svantaggi permuta
Ricorrere alla permuta può essere la scelta giusta per chi cerca una soluzione rapida e flessibile, ma è fondamentale informarsi in modo approfondito e farsi affiancare da professionisti del settore per evitare possibili insidie. Ecco una panoramica dei pro e contro di questa operazione che può aiutare a fare le prime considerazioni:
Vantaggi permuta immobiliare
- Risparmio economico: le spese saranno quasi sempre inferiori rispetto alla normale compravendita.
- Flessibilità finanziaria: dato che non c’è un trasferimento finanziario non è necessario avere a disposizione liquidità immediata o richiedere un mutuo.
- Tempi brevi: in generale la permuta è un processo più snello rispetto alla compravendita. Se le due parti sono già d’accordo sullo scambio e sul valore degli immobili, l’operazione può concludersi in modo rapido.
Svantaggi permuta immobiliare
- Difficoltà nel trovare la corrispondenza perfetta: trovare due proprietari che abbiano case dello stesso valore e che rispondano alle esigenze reciproche può essere complicato.
- Valutazione degli immobili: stabilire il valore esatto degli immobili può diventare oggetto di negoziazione e potrebbe richiedere l’intervento di un esperto, allungando i tempi.
- Complessità legale: pur avendo molte somiglianze con la compravendita, la permuta può presentare delle sfumature legali che richiedono particolare attenzione. Anche in questo caso un supporto esperto eviterà incomprensioni e problematiche immediate e future.
