Il mercato immobiliare italiano continua la fase di ripresa iniziata nel 2015.
Lo scorso anno si è concluso con un risultato positivo per quanto riguarda l’ammontare delle compravendite sul territorio nazionale, seppur inferiore rispetto all’ottimo bilancio del 2016. A favorire la ripresa continuativa sono stati i prezzi delle abitazioni tendenti alla stabilità e condizioni generali di credito positive.
Alcune aree crescono a ritmo più frenetico di altre: Milano e Roma sono indubbiamente i due mercati più vivaci d’Italia, ma all’interno delle due città vi sono notevoli differenze da zona a zona per quanto riguarda i volumi delle compravendite conclusi al termine dell’anno.
Il denominatore comune tra le zone di maggior fermento immobiliare in Italia è la trasformazione. Dati alla mano, i quartieri cittadini urbanisticamente più attivi sono stati teatro di nuove costruzioni, riqualificazioni e riconversione urbana. Sono queste le aree in cui si compravendono più immobili e più velocemente.
Vediamo ora più da vicino le zone italiane maggiormente interessate da trasformazioni urbane e nuove costruzioni, e come avviene questo cambiamento.
Le costruzioni edilizie in Italia: una panoramica
I dati più recenti sulle costruzioni edilizie in Italia non sono in realtà tra i più confortanti: si parla di un calo del 32,5% di immobili costruiti, rilevazione che si riferisce al periodo compreso tra il 2010 e il 2016, secondo una ricerca del Centro Studi ImpresaLavoro.
Dietro questo dato, che sembra piuttosto allarmante, ci sono però una serie di motivazioni da considerare per comprendere quale sia la situazione del patrimonio immobiliare italiano ad oggi. Prima ancora del numero delle costruzioni, scende notevolmente il numero di permessi per costruire rilasciati: sempre nel periodo 2010-2016 si parla addirittura di un calo del 65,7%.
La riduzione del numero di permessi per costruire rilasciati negli ultimi anni, deriva però dal fatto che molte città italiane hanno oramai saturato le aree edificabili del loro territorio. Secondo la recente ricerca dell’ISTAT Forme, Livelli e dinamiche dell’urbanizzazione in Italia, tra il 2001 e il 2015 il territorio italiano ha vissuto una generalizzata crescita dell’urbanizzazione, con un incremento pari all’8%. Naturalmente l’edificazione e la conseguente concentrazione della popolazione residente non hanno seguito uno sviluppo omogeneo in tutto il territorio.
L’Istituto Nazionale di Statistica evidenzia infatti come circa il 20% dell’intera popolazione italiana sia distribuita tra solo quattro aree, che sono quelle più intensamente urbanizzate: Torino, Milano, Roma e Napoli.
I mercati più vivaci puntano alla trasformazione
In un Paese in cui molte aree sono così densamente urbanizzate e popolate da risultare sature, l’attività edilizia si concentra principalmente sulla riqualificazione e rigenerazione del patrimonio immobiliare esistente e non sulla costruzione del nuovo, anche perché in molte realtà è veramente necessaria un’opera di trasformazione e rigenerazione del tessuto urbano.
Basti pensare che circa il 76% degli immobili italiani sono stati costruiti oltre 40 anni fa: un’epoca in cui le tematiche del risparmio energetico, della tutela dell’ambiente e dell’edilizia green non erano ancora emerse. Attualmente, infatti, gran parte di quegli edifici è collocato all’interno della classe energetica D e necessita dunque d’importanti interventi di risanamento.
Fondamentale, in tutti i processi di riqualificazione in atto, è l’utilizzo delle nuove tecnologie dell’edilizia, che permettono di ridurre le emissioni dannose e i consumi energetici. Le opere di riqualificazione aumentano anche il comfort dell’abitazione e ne abbattono i costi di manutenzione, allungandone la vita.
Non a caso, come anticipato in apertura, le aree d’Italia in cui gli immobili si vendono di più e più in fretta sono quelle in cui il tessuto urbano è stato sottoposto a un’opera di trasformazione in corso o prevista nel prossimo futuro.
Milano e Roma: la riqualificazione spinge le vendite nel 2017
Milano e Roma sono l’emblema dell’impatto che hanno i piani di risanamento e ristrutturazione nell’incremento delle compravendite d’immobili. Le due città rientrano da sempre tra i più vivaci mercati immobiliari italiani. Dai dati più recenti, però, risulta che a trainare la crescita delle compravendite immobiliari sono state le transazioni avvenute in alcune aree ben circoscritte. Gli acquirenti cercano sempre più immobili di qualità, ad alta efficienza energetica, che sposino le ultime tecnologie applicabili in campo edile.
A Milano, per esempio, le zone maggiormente interessate dalla compravendita di immobili negli ultimi tempi sono state quella racchiusa nella direttrice Ortles-Spadolini-Bazzi e la zona di Porta Romana, entrambe oggetto di un importante risanamento urbano, insieme alla zona di CityLife, anch’essa interessata da grandi opere di riqualificazione in tempi recenti.
Discorso analogo per la capitale: i buoni risultati ottenuti in termini di compravendite derivano dall’impatto della trasformazione di alcune aree edificate tra gli anni Settanta e Ottanta. Il risultato migliore viene ottenuto da Cinecittà Est, seguita dalla zona di Ponte di Nona, fino a non troppo tempo fa caratterizzata da un territorio ancora rurale.
