Vendere casa dopo la ristrutturazione con bonus 110%

29.04.2022

Si può vendere casa dopo i lavori con Ecobonus 110%? È questa una delle domande più frequenti quando si parla del maxi-incentivo che permette di eseguire lavori di efficientamento energetico sugli immobili a condizioni molto vantaggiose. La risposta al quesito è semplice: non ci sono vincoli circa la vendita di un immobile oggetto di ristrutturazione agevolata con il Superbonus 110%.

C’è però un aspetto a cui porre attenzione: a chi spettano le detrazioni generate dai lavori non utilizzate? Ci sono ulteriori fattori da tenere in considerazione prima di vendere casa dopo il Bonus 110%? Cerchiamo di fare un riepilogo delle questioni più importanti da conoscere al fine di prendere una decisione oculata.

A generare certamente qualche dubbio in chi decide di vendere casa dopo aver usufruito del Bonus 110%, le rimanenti rate da portare in detrazione, che – lo ricordiamo – vengono distribuite nel corso di 5 o 10 anni. A chi spettano le detrazioni di cui il proprietario, che ha eseguito i lavori, non ha usufruito per via dell’alienazione dell’immobile?

A questo proposito è intervenuta l’Agenzia delle entrate, che con una risposta a un’istanza di interpello, ha chiarito qualsiasi dubbio. Le detrazioni non fruite da chi ha effettuato i lavori e ha poi venduto l’immobile passano automaticamente in capo al nuovo proprietario, salvo diverso accordo.

Se il venditore non vuole dunque trasferire le quote di detrazione mancanti all’acquirente, le parti dovranno accordarsi e inserire questa specifica all’interno dell’atto di compravendita. Se per qualche motivo non fosse possibile inserire tale specifica all’interno del documento, vi è la possibilità di redigere una scrittura privata successivamente, in cui le due parti possono esplicitare questa volontà, scrittura privata che dovrà essere preferibilmente autenticata da un soggetto autorizzato.

Attenzione però: per far sì che tutto vada per il verso giusto, bisogna esplicitare all’interno della scrittura privata che l’accordo tra le parti era già stato raggiunto al momento del rogito, seppur non inserito nell’atto di compravendita. Inoltre, l’opzione è possibile solo se il venditore ha già saldato le spese per i lavori di ristrutturazione prima del rogito: se questa condizione non si verifica, nonostante l’accordo tra le parti, è possibile che le detrazioni rimanenti vengano perse sia dall’acquirente che dal venditore.

Tutto questo rappresenta la norma quando però i lavori di ristrutturazione agevolati con l’ecobonus 110% sono giunti al termine. Cosa succede invece se i lavori sono ancora in corso al momento della vendita dell’immobile? Qui il caso cambia a seconda dell’opzione scelta per la fruizione del bonus: detrazione IRPEF, sconto in fattura o cessione del credito?

È possibile vendere casa dopo i lavori agevolati con il Superbonus 110% come sconto in fattura? La risposta è sì, anche quando i lavori sono ancora in corso. Cosa succede ai benefici derivanti dal bonus in questo caso? Se il venditore ha già comunicato la cessione del credito nei confronti della ditta esecutrice dei lavori all’Agenzia delle Entrate prima della chiusura del rogito, i benefici rimarranno in capo a lui.

La stessa situazione si verifica quando si decide di vendere casa dopo i lavori con Superbonus 110% usufruito come cessione del credito a terzi, anche quando i lavori sono ancora in corso. Se il proprietario, che ha avviato i lavori, ha già inviato la comunicazione relativa alla cessione del credito prima del rogito, egli manterrà i benefici derivanti dall’agevolazione.

E se invece le comunicazioni relative a sconto in fattura e cessione del credito non sono ancora state inviate nel momento in cui viene stipulato il rogito? Anche qui sarà l’accordo privato tra le due parti a definire il destinatario dei benefici.

Se è vero che è sempre possibile vendere un immobile su cui si sono effettuati lavori di efficientamento agevolati con il Bonus 110%, è anche vero che ci sono diversi aspetti a cui prestare attenzione, oltre ai destinatari dei “benefici residui” una volta alienato il bene. Uno su questi è legato all’aumento del valore dell’immobile determinato dai lavori di efficientamento, che potrebbe generare una tassazione maggiorata, come abbiamo spiegato in questo articolo.

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