Si può vendere casa dopo i lavori con Ecobonus 110%? È questa una delle domande più frequenti quando si parla del maxi-incentivo che permette di eseguire lavori di efficientamento energetico sugli immobili a condizioni molto vantaggiose. La risposta al quesito è semplice: non ci sono vincoli circa la vendita di un immobile oggetto di ristrutturazione agevolata con il Superbonus 110%.
Vendere casa dopo la ristrutturazione agevolata è infatti una possibilità aperta e vantaggiosa, soprattutto grazie ai benefici legati all’efficientamento energetico degli immobili. La Legge di Bilancio 2024, però, ha recentemente introdotto alcune novità significative che riguardano la vendita di tali immobili, soprattutto per quanto concerne la tassazione delle plusvalenze e il trasferimento delle detrazioni non utilizzate.
Cerchiamo di fare un riepilogo delle questioni più importanti da conoscere al fine di prendere una decisione oculata.
- A chi spettano le detrazioni?
- Novità Manovra 2024: tassazione Superbonus
- Modalità di vendita: con sconto in fattura o cessione del credito a terzi
- Altri aspetti da considerare
A chi spettano le detrazioni?
A generare certamente qualche dubbio in chi decide di vendere casa dopo aver usufruito del Bonus 110%, le rimanenti rate da portare in detrazione, che – lo ricordiamo – vengono distribuite nel corso di 5 o 10 anni. A chi spettano le detrazioni di cui il proprietario, che ha eseguito e terminato i lavori, non ha usufruito per via dell’alienazione dell’immobile?
A questo proposito è intervenuta l’Agenzia delle entrate, che con una risposta a un’istanza di interpello, ha chiarito qualsiasi dubbio. Le detrazioni non fruite da chi ha effettuato i lavori e ha poi venduto l’immobile passano automaticamente in capo al nuovo proprietario, salvo diverso accordo.
Se il venditore non vuole dunque trasferire le quote di detrazione mancanti all’acquirente, le parti dovranno accordarsi e inserire questa specifica all’interno dell’atto di compravendita. Se per qualche motivo non fosse possibile inserire tale specifica all’interno del documento, vi è la possibilità di redigere una scrittura privata successivamente, in cui le due parti possono esplicitare questa volontà, scrittura privata che dovrà essere preferibilmente autenticata da un soggetto autorizzato.
Attenzione però: per far sì che tutto vada per il verso giusto, bisogna esplicitare all’interno della scrittura privata che l’accordo tra le parti era già stato raggiunto al momento del rogito, seppur non inserito nell’atto di compravendita. Inoltre, l’opzione è possibile solo se il venditore ha già saldato le spese per i lavori di ristrutturazione prima del rogito: se questa condizione non si verifica, nonostante l’accordo tra le parti, è possibile che le detrazioni rimanenti vengano perse sia dall’acquirente che dal venditore.
Tassazione delle plusvalenze su immobili terminati
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto importanti modifiche alla tassazione delle plusvalenze per gli immobili beneficiati dal Superbonus 110%, stabilendo una tassazione del 26% sulle plusvalenze realizzate dalla vendita di tali immobili entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.
Questa normativa è stata pensata per contrastare le pratiche speculative, focalizzando l’attenzione sul vero obiettivo del Superbonus: promuovere l’efficientamento energetico degli edifici. Attraverso questa misura, si vuole cercare di disincentivare l’uso del Superbonus come mezzo per ottenere profitti rapidi attraverso la rivendita degli immobili, puntando invece a incentivarne l’uso consapevole per migliorare le prestazioni energetiche e ridurre l’impatto ambientale.
Per i proprietari di immobili interessati, questa novità legislativa introduce una nuova considerazione nella pianificazione fiscale e nella valutazione del rendimento degli investimenti fatti per la ristrutturazione. È essenziale ora prendere in considerazione l’impatto fiscale derivante dalla vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus entro il termine dei 10 anni, valutando con attenzione il momento migliore per procedere con la vendita, al fine di ottimizzare i benefici economici dell’investimento senza incorrere in oneri fiscali elevati.
Vendere casa dopo il Bonus 110% con sconto in fattura o cessione del credito a terzi
È possibile vendere casa dopo i lavori agevolati con il Superbonus 110% come sconto in fattura? La risposta è sì, anche quando i lavori sono ancora in corso. Cosa succede ai benefici derivanti dal bonus in questo caso? Se il venditore ha già comunicato la cessione del credito nei confronti della ditta esecutrice dei lavori all’Agenzia delle Entrate prima della chiusura del rogito, i benefici rimarranno in capo a lui. Questo aspetto rimane inalterato anche con le novità legislative, sempre garantendo una corretta gestione documentale e comunicativa con le autorità fiscali.
La stessa situazione si verifica quando si decide di vendere casa dopo i lavori con Superbonus 110% usufruito come cessione del credito a terzi, anche quando i lavori sono ancora in corso. Se il proprietario, che ha avviato i lavori, ha già inviato la comunicazione relativa alla cessione del credito prima del rogito, egli manterrà i benefici derivanti dall’agevolazione.
E se invece le comunicazioni relative a sconto in fattura e cessione del credito non sono ancora state inviate nel momento in cui viene stipulato il rogito? Anche qui sarà l’accordo privato tra le due parti a definire il destinatario dei benefici. Questo approccio flessibile permette di negoziare i termini specifici della vendita, assicurando che entrambe le parti possano raggiungere un accordo vantaggioso, pur nel rispetto delle normative vigenti.
Altri aspetti da considerare prima di vendere casa dopo il Superbonus 110%
Se è vero che, contando la tassazione delle plusvalenze e il trasferimento delle detrazioni, è sempre possibile vendere un immobile su cui si sono effettuati lavori di efficientamento agevolati con il Bonus 110%, è anche vero che ci sono diversi aspetti a cui prestare attenzione, oltre ai destinatari dei “benefici residui” una volta alienato il bene. Uno di questi è legato all’aumento del valore dell’immobile determinato dai lavori di efficientamento: questo aumento di valore, pur essendo positivo, potrebbe infatti portare a una maggiore tassazione al momento della vendita, soprattutto tenendo conto delle nuove disposizioni introdotte dalla Legge di Bilancio 2024.
Pertanto, vendere un immobile dopo aver beneficiato del Superbonus 110% rimane un’opzione vantaggiosa, ma richiede una maggiore attenzione alle nuove normative introdotte. È dunque consigliabile consultare sempre un esperto per comprendere tutte le complessità fiscali e assicurarsi di massimizzare i benefici derivanti dalla vendita.
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