Costruire casa da zero rappresenta un investimento duraturo e tangibile e spesso viene visto come il coronamento di un sogno. Tuttavia, si tratta anche di una scelta che richiede un’attenta pianificazione e una consapevolezza degli aspetti tecnici e burocratici.
In questo articolo approfondiamo i diversi aspetti che entrano in gioco nella costruzione di un’abitazione: i costi e da quali fattori dipendono, i requisiti per poter costruire e le diverse fasi che portano dalla progettazione alla selezione delle finiture.
I costi di costruzione
I fattori che influiscono sull’investimento totale
Quando si decide di costruire ci sono diverse variabili che incidono sul costo complessivo. La prima riguarda le dimensioni dell’edificio: definire la metratura delle diverse stanze senza perdere di vista il proprio budget è fondamentale.
Un altro fattore che influenza di molto l’investimento totale riguarda i materiali da costruzione, che hanno fasce di prezzo molto variabili in base alla qualità e alla durabilità delle performance.
Infine, la manodopera: la disponibilità e le tariffe variano di molto anche in base alle zone.
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Il costo del terreno
Se non si è già in possesso di un terreno edificabile, bisogna destinare il 20-30% del costo complessivo nell’acquisto di un lotto che sia adatto alle proprie esigenze. I costi del terreno possono variare molto a seconda della zona e della metratura che si intende acquistare.
Al momento dell’acquisto si deve tenere conto anche dell’imposta di registro, pari al 9% del suo valore. È opportuno ricordare che i prezzi dei terreni edificabili cambiano a loro volta in base a una serie di variabili: regione di appartenenza, posizione rispetto ai grandi centri, contesto urbano e caratteristiche del terreno.
Per dare un’idea delle oscillazioni, nel nord Italia il costo orbita attorno ai 620 euro/mq, al centro 670 euro/mq e al sud la cifra scende sui 490 euro/mq.
I costi di costruzione
Riassumiamo le principali voci di costo di costruzione:
- Terreno edificabile: in base alla zona il prezzo oscilla tra i 490 e i 670 euro/mq.
- Fondamenta: gli scavi pesano in modo significativo, andando dai 10mila ai 40mila euro in base alla tipologia di terreno e alla complessità del progetto.
- Opere murarie: la costruzione della struttura portante dell’edificio e di muri e pavimenti richiede tra i 49mila e i 70mila euro.
- Tetto: anche qui il prezzo varia di molto a seconda dei materiali e della tipologia di struttura. Il range è di 20-30mila euro.
- Impianti: calcolare tra i 25mila e i 35mila euro per l’installazione degli impianti di acqua, luce, gas e scarichi.
- Progettazione: si stima che pesi del 10% sul totale.
- Contributi: il contributo di concessione va dai 5mila agli 8mila euro per un’abitazione di 100 mq; a questo si aggiungono gli oneri di urbanizzazione, che dipendono dal luogo in cui sorge l’edificio e dalla metratura.
Con queste cifre indicative si possono definire degli scaglioni di costo al metro quadro, che può oscillare tra gli 800 e i 1500 euro.
Per farsi un’idea ancora più precisa, prendiamo tre diverse metrature per avanzare un’ipotesi di costo totale:
- 100 mq: i costi di costruzione si aggirano tra i 110mila e i 120mila
- 150mq: si sale a circa 180mila
- 200mq: la spesa è di circa 220mila
(Fonte dati aggiornati al 30 dicembre 2023: Centro Study Moneyfarm)
I tempi e le fasi per la costruzione di una casa
Fase progettuale
Il periodo di valutazione, di preparazione del progetto e della documentazione burocratica solitamente ha una durata di almeno due mesi.
È in questo frangente che si consiglia di coinvolgere un architetto e la ditta di costruzioni a cui commissionare il lavoro: la definizione del progetto è essenziale per avere una chiara panoramica dei costi e per regolarsi di conseguenza con la scelta di materiali, finiture e altri dettagli funzionali.
Inoltre, la buona riuscita della fase edilizia dipende direttamente da quanto è stata curato e dettagliato il periodo preparatorio.
La concessione edilizia
Non è sufficiente avere un progetto edilizio per avviare ai lavori: si deve prima chiedere la concessione edilizia, pagando un contributo che varia in base alla classe energetica e alla metratura dell’immobile, oltre agli oneri di urbanizzazione.
Una volta preparata la documentazione necessaria, si presenta la domanda allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune. In determinate aree si devono chiedere anche approvazioni specifiche per rispettare le norme paesaggistiche o eventuali restrizioni ambientali. Per ottenere la concessione l’attesa è di massimo 2 mesi.
Fase esecutiva
Si passa quindi all’apertura del cantiere e all’esecuzione dei lavori: questa fase dura in media 10 mesi. Imprevisti, condizioni climatiche e disponibilità della manodopera e dei materiali sono i principali fattori che influiscono sulla sua durata.
I lavori edilizi, in base elle caratteristiche del progetto, si articolano in:
- Preparazione del terreno;
- Scavi e costruzione delle fondamenta;
- Posa della struttura portante e dei muri;
- Preparazione degli impianti;
- Posa del tetto;
- Installazione degli impianti idraulici ed elettrici;
- Finiture: intonaci, impianto di riscaldamento a pavimento, serramenti, rivestimenti e pavimentazione.
Fase di rilascio
Una volta conclusi i lavori, la casa non è immediatamente abitabile. È necessario richiedere una serie di certificazioni per ottenere l’agibilità dell’immobile: conformità degli impianti, certificazione energetica ed acustica, comunicazione dei dati catastali. I tempi per ottenere le diverse certificazioni sono relativamente brevi (30 giorni circa).
Tenendo conto delle variabili che caratterizzano ciascuna fase, una casa costruita da zero solitamente è pronta dopo un anno e mezzo dall’inizio della progettazione.
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